对房屋租赁合同效力的认定问题-租房合同 2页

对房屋租赁合同效力的认定问题 - 租房合同 1 、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合 同的，这些租赁合同的效力如何认定 ? 出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的， 租赁合 同均为有效， 承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。 合 同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。 租赁合同之一已实际履行， 其他租赁合同的承租人主张履行合同 的，因履行不能而不予支持。法院在审理过程中，可以向当事人予以 释明， 允许其变更诉讼请求， 向出租人主张除合同实际履行之外的违 约责任。 2 、租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力 ? 租赁合同登记与否， 不影响租赁合同效力。 但未经登记的租赁合 同，不得对抗第三人。 最高人民法院 《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释 ( 一) 》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。 因此， 《中 华人民共和国城市房地产管理法》 第五十三条虽然规定了房屋租赁合 同应当向房产管理部门登记备案， 但该条款并没有不办理登记租赁合 同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。 但是， 考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购 买权以及买卖不破租赁等较强效力， 如果租赁合同未经登记就具有这 么强的效力， 对于不知情的第三人会造成很大的损害， 对交易安全造 成严重的不利影响。因此， 从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向 于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。 3 、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的，租赁合同是否 有效? 未经合法批准建造的房屋， 因其标的物具有违法性， 该租赁合同 应为无效。 如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法 审批手续的等。