全国2009年1月自学考试房地产法试题 59页

全国2009年1月自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是最符合题目要求的。请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.房地产开发企业将未经验收的房屋交付使用的，（C）13-287A.由工商行政部门吊销营业执照B.由县级以上人民政府处以房屋总造价2%以下罚款C.由县级以上人民政府房地产开发管理部门责令限期补办验收手续D.由房屋业主责令限期补办验收手续2.在房地产法律关系中，管理性的房地产法律关系属于（A）1-26A.行政法律关系B.民事法律关系C.刑事法律关系D.宪法法律关系3.房改期间购买公有住房享受一次性税费优惠为（B）7-188A.免缴土地增值税B.免缴房屋契税和土地使用税C.免缴个人所得税D.免缴营业税4.土地所有权属于（C）1-2A.国家或个人所有B.国家或企业所有C.国家或农民集体所有D.个人或农民集体所有5.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，国家在一定条件下可以无偿收回土地使用权，即开发商未动工超过出让合同约定的动工开发日期满（A）2-46A.2年B.3年C.4年D.5年6.《农村土地承包法》规定的耕地承包期为（B）2-50A.20年B.30年C.40年D.50年7.外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续的，可以（C）11-253A.延期办理B.委托中国某机关代为办理\nC.委托中国律师代为办理D.不予办理但承认其产权8.在土地承包期内，农民因结婚离开原居住地，发包方（C）2-51A.可以收回其承包地B.在其于新居住地取得承包地后收回C.不得收回其承包地D.应将承包地转为集体机动地9.土地承包经营权的出租，在同等条件下，本集体经济组织成员（A）2-52A.享有优先权B.经过承包人同意享有优先权C.不享有优先权D.不得承租10.根据法律规定，征收基本农田或者征收基本农田以外的耕地超过35公顷的，批准的国家机关是（C）2-57A.省级人民政府B.县级人民政府C.国务院D.农业部11.下列属于房地产法调整对象的是（A）1-18A.城市房地产开发经营关系B.农村房地产开发经营关系C.房屋倒塌致人伤亡产生的关系D.盗窃房地产证产生的关系12.共有人对共有的房屋性质存在争议，其处理原则是（C）3-76A.共同共有B.按份共有C.如果不能证明房屋是按份共有，应认定为共同共有D.如果不能证明房屋是共同共有，应认定为按份共有13.职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金所有权属于（A）9-223A.职工个人B.职工所在单位C.职工个人和职工所在单位共同共有D.职工个人和职工所在单位按份共有14.房屋相邻一方因铺设煤气管道需经过另一方的房屋，另一方（D）3-78A.有权拒绝B.在给予补偿后应予许可C.因煤气管道有危险而有权拒绝D.应当许可15.在房屋权属登记中，下列属于变更登记的是（A）3-98A.房屋扩建、改建或部分拆除B.房屋买卖、交换、继承C.房屋设定抵押权、典权D.土地使用年限届满16.关于房地产开发用地，正确的理解是（A）4-111\nA.开发商仅取得国有土地使用权B.开发商取得国有土地所有权C.开发商可对农民集体所有土地进行房地产开发D.开发商仅取得建设权，没有土地使用权17.居住用地使用权出让的最高年限为（C）4-114A.50年B.60年C.70年D.80年18.耕地占用税的纳税人为（D）10-236A.外商投资企业B.单位和外商投资企业C.个人和外商投资企业D.占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人19.土地使用权的划拨是（D）4-116A.立法行为B.民事行为C.抽象行政行为D.具体行政行为20.根据法律规定，房地产开发企业具有一级资质的资金条件是（A）4-126A.自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元B.自有流动资金3000万元以上，注册资金不低于3000万元C.自有流动资金4000万元以上，注册资金不低于4000万元D.自有流动资金5000万元以上，注册资金不低于5000万元21.个人住房贷款中借款人以所购自用房抵押的，必须为抵押住房价值额的（D）9-218A.1/2B.1/3C.1/4D.全部22.商品房的预售人办理登记备案手续的期限为自签约之日起（B）6-161A.10天内B.30天内C.60天内D.90天内23.村民甲因与村主任发生矛盾，将本村的基本农田保护区标志烧毁，对此（B）13-285A.农田行政管理部门应当将甲交付公安局进行处理B.农田行政管理部门应当责令甲恢复现状C.村民委员会可以对甲处以1000元以下罚款\nD.由司法机关对甲予以处理24.关于房屋租赁，下列表述正确的是（A）6-176A.房屋已抵押的，抵押人有权自行出租B.房屋共有人一方有权自行出租C.未取得房屋所有权证的不得出租D.无需在房地产管理部门登记即可出租25.非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地大量毁坏的，处以（A）13-280A.5年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金B.5年以下有期徒刑或拘役C.6年以下有期徒刑或拘役D.7年以下有期徒刑或拘役26.出租方对已出租房屋设定抵押权的，租赁合同在有效期内对抵押权人（A）6-177A.无效B.有效C.部分有效D.部分无效27.在职工家庭里，已售公房的产权共有关系属于（B）7-193A.按份共有B.共同共有C.成年人共同共有D.成年人按份共有28.对行政裁决期满不起诉又不自行拆除非法建筑的单位和个人，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行，执行费由（C）13-284A.申请人承担B.申请人和被申请人共同承担C.被申请人承担D.人民法院承担29.拆迁范围确定后，法律不禁止（B）5-143A.续租房屋B.向有关部门申诉C.新建、扩建、改建房屋D.改变房屋和土地用途30.住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，可能获得住房公积金管理委员会批准使用公积金的条件是（D）9-227A.购买国有上市公司的股票B.购买不动产C.向国有企业提供担保D.购买国债\n31.土地增值税税率采用（A）10-233A.超额累进税率B.超率累进税率C.超倍累进税率D.全额累进税率32.房屋拆迁人与被拆迁人对补偿方式和补偿金额等事项协商不成，当事人可向房屋拆迁管理部门申请裁决，如果不服，可向人民法院提起诉讼的期限为接到裁决之日起（B）12-271A.2个月内B.3个月内C.4个月内D.5个月内33.房产契税征税对象是（D）10-240A.房屋租赁B.农村集体土地经营权转让C.房屋修缮D.国有土地使用权出让二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。34.城市房屋权属登记的程序主要包括（ABCDE）3-98A.登记收件B.产权审查C.绘制权证D.税费发证E.勘丈绘图35.农村土地承包方享有的权利包括（ABCD）2-49A.土地承包经营权B.土地承包经营权的流转C.承包地被征用、占用时依法获得补偿的权利D.法律、行政法规规定的其他权利E.自主开发权36.拆迁出租房屋时候，拆迁补偿安置协议的签署方包括（ABC）5-135A.拆迁人B.被拆迁人C.被拆迁房屋的承租人D.公证机关E.被拆迁房屋的主管部门37.土地使用权出让的方式有（BCD）4-114A.划拨B.招标\nC.拍卖D.协议出让E.赠与38.房地产交易的要式性是指（AD）6-149A.交易通过合同形式实现B.交易要经公证部门公证C.交易双方意思表示真实D.房地产权属的变动须办理登记手续E.交易双方具有民事行为能力三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分)39.房屋按份共有3-76答：房屋按份共有是指两个或两个从上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。40.房地产关系1-7答：房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产关系本质上属于经济关系，因为它具有直接的物质利益内容。41.房地产抵押6-162答：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。42.住房公积金9-222答：住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。43.涉外房地产11-242答：\n涉外房地产关系，是指具有涉外因素的房地产关系。从理论上说，涉外房地产有广义与狭义之分。广义的理解，是指涉外房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的某一具体因素。狭义的理解，是指房地产法律关系的客体——房屋、土地位于我国境内，主体具有涉外因素。四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）44.物业管理服务企业在物业管理中应履行哪些义务？8-212答：物业管理服务企业应履行以下义务：（1）履行物业管理服务合同，依法经营；（2）接受业主委员会和业主及使用人的监督；（3）重大管理揩施应提交业主委员会审议批准；（4）接受行政管理部门监督指导；（5）定期向全体业主公布管理费用收支账目；（6）物业管理服务合同终止时，须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。45.简述房产税的纳税人、征税范围和计税依据。10-238答：（1）纳税人：房产税的纳税人为在中国境内拥有房屋产权的单位和个人。产权属于全民所有的，其经营管理的单位和个人为纳税义务人。产权出典的，承典人为纳税义务人。产权所有人、承典人不在房产所在地或者产权未确定或租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税义务人。（2）征税范围：房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。城市以市行政区域（含郊区）为征税范围；县城以县城镇行政区域（含镇郊）为征税范围；建制镇以镇人民政府所在地的镇区（不包括所辖的行政村）为征税范围；工矿区指大中型工矿企业所在地非农业人口达2000人以上、工商业比较发达的工矿区。开征房产税的工矿区须经省级税务局批准。（3）计税依据：房产税计税依据为依照房产原值一次减除10%-30%后的余值。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据。46.简述房地产权属登记的公示功能。3-93答：\n房地产权属登记的公示功能，是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。这是为维护房地产交易安全的需要，一方面可以防止不具有支配权或者不再具有支配权的人进行欺诈；另一方面公示房地产已经设立的相关权利，如抵押权，也可以防止以隐瞒权利的瑕疵进行交易。47.简述房地产法律责任的形式。13-276答：一、民事责任房地产关系中承担民事责任的方式主要有：1、停止侵害2、排除妨碍3、消除危险4、返还财产5、恢复原状6、修理、重作、更换或退回7、赔偿损失8、违约金9、消除影响，恢复名誉10、赔礼道歉。二、行政责任房地产行政管理相对人承担行政责任的形式：1、警告2、罚款3、没收违法所得、没收非法财物4、责令停产停业5、暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照。包括房地产行政管理部门在内的国家行政机关及其工作人员承担行政责任的形式：对房地产行政管理部门、其他行政机关及其工作人员而言，基本的行政责任形式是行政处分。三、刑事责任房地产关系中发生的犯罪及其刑事责任：\n1、非法转让、倒卖土地使用权罪2、非法占用耕地、林地罪3、非法批准征用、占有土地罪和非法低价出让国土使用权罪4、擅自出卖、转让军队房地产罪5、其他。五、论述题（本大题8分）48.论述住房部分产权的法律性质。3-88答：一、几种有代表性的看法1、单独所有权说：有学者认为，住房部分产权属于受到特殊限制的单独所有权。其基本理由是：第一，价值取向。把住房部分产权的法律性质设计为单独所有权是比较正确的价值判断，有利于稳定职工队伍。同时，这也是对社会分配不公的一种矫正措施。第二，有利于住房进入市场。把住房部分产权设计成单独所有权，经过特定的时期，购房人就可以比较自由地在房地产市场上转售其住房，而不构成侵权行为。这样，符合住房商品化的目标，有利于房地产市场的发展。2、租赁权说：有学者认为，住房部分产权的法律性质为租赁权。其基本理由如下：第一，购房款为租金而非价款。购房人与原产权单位之间存在着行政隶属关系或劳动关系，购房人对所购住房支付的标准价，具有福利性质，故属租金丽非价款。第二，原产权单位负有房屋出租人的义务。有的地方房改政策规定，原产权单位仍负有供水、供热、修缮住房的义务。这些都是租赁权的特征。3、共有权说：有学者认为，住房部分产权的法律性质为共有权。其基本理由如下：第一，政策依据。有些部门规章和地方政策规定，购房人和原产权单位对所售住房享有共有权。第二，房产登记。许多县、市在进行房屋产权登记时将住房部分产权分成份额予以登记。第三，地方规章的内容。几乎所有地方规章都规定：“原产权单位有优先购买权”；“售房收入在扣除双方原投资后的增值部分，按售房单位和购房人原投资所取得的产权比例分配”；“售房收入扣除有关税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例进行分配”。这些都是共有权的表现。4、他物权说：有学者认为，住房部分产权从法律性质来看应为他物权。其基本理由是：他物权是一种受限制的物权，住房部分产权也是一种受限制物权，因此，住房部分产权的法律性质应定性为他物权。\n二、比较与分析1、部分产杈产生的历史条件：住房部分产权赖以产生的过渡条件不同于以前的计划经济条件，也不同于将来的市场经济条件。特殊的历史条件必然孕育特殊的事物。住房部分产权就是在这种历史条件下产生的一种新的物权形式——部分所有权。2、我国住房制度改革的有关规定：1994年7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》对职工所购住房的产权界定为三种情况：第一种足职工以市场价购买的住房，产权归个人所有；第二种是职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，不过在进入市场的时间上要受一定限制；第三种是职工按标准价购买的住房，拥有部分产权。所以，部分产权即指部分所有权。3、部分产权的内容：部分产权的内容即占有权、使用权、有限的收益权和处分权。这些内容与所有权的内容基本一致，但也有一定区别。其区别在于其收益权和处分权只是部分的，或者说是有限的。如住房部分产权5年后（现在有的地方已提前）进入市场时，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，原售房单位有一定比例的收益分配。如果把住房部分产权界定为单独或全部所有权，则不能反映部分产权的有限性、特殊性或部分性。4、部分产权的主体：如前所述，住房部分产权是一项具有占有权、使用权、有限的收益权和处分权的新的物权，是所有权的一种特殊表现形式。共有权是两个或两个以上的人，对同一项财产共同享有所有权，其主体不是单一的，其内容不特殊。而住房部分产权的主体是单一的，其内容是特殊的或有限的。所以，住房部分产权也不同丁共有权。六、案例分析题（本大题10分）49.2004年11月23日，泰丰公司与某市土地局签订了《国有土地使用权出让合同》。约定土地局将位于该市城区西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权有偿出让给泰丰公司，使用期40年，并约定合同签订后30日内，泰丰公司向土地局缴付土地使用权出让金总额15%的定金，在签订合同后60日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，土地局有权解除合同。合同签订后，泰丰公司于2004年12月27日给付土地局全部定金及部分土地出让金。2004年12月28日，土地局给泰丰公司核发了该出让土地的土地使用权证书。然而，由于资金困难，到2005年4月1日，泰丰公司未将余款交付土地局。经多次催促后，土地局书面通知泰丰公司，限其于\n9月30日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。泰丰公司接到通知后，经过努力却未筹集到钱款，至2005年9月30日，仍未按规定履行合同。于是，土地局决定解除合同，收回土地使用权，对所发土地使用证进行注销登记，于2005年10月24日将该决定通知书送达泰丰公司。问题：（1）土地局出让了土地，又以对方违约为由收回，是否可以？请说明理由。（3分）2-46答：可以。因为因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同，国家可以强制收回土地，泰丰公司到期没有支付全部土地出让金已经构成违约。（2）如土地出让合同规定的土地用途是建设办公楼，泰丰公司是否可以用来建设高尔夫球场？为什么？（2分）2-46答：不可以。因为以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。（3）如土地局出让的是集体土地使用权，那么本出让合同是否有效？为什么？如出让合同签订的时间是《城市房地产管理法》实施之前的1994年3月，在哪种情况下，泰丰公司才取得该集体土地的使用权？（3分）12-266答：无效。因为对于出让集体土地使用权或者未经依法批准的国有土地使用权的，应当认定合同无效。但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经土地管理部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可以认定转让合同有效。（4）如果本案的出让方是该市城市建设管理局，本合同是否有效？为什么？（2分）12-266答：无效。因为国有土地使用权出让合同的出让方，依法应当是市、县人民政府土地管理部门。出让合同只能由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。其他部门、组织和个人作为出让方与他人签订的出让合同，应当认定为无效。\n全国2009年10月自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.1991年5月24日，国务院决定将每年的6月25日定为全国的(B)1-15A.“房屋日”B.“土地日”C.“物业日”D.“住宅日”2.城市的整体规划、对公有房屋和私有房屋的管理反映了(C)1-18A.城市物业管理关系B.土地承包和管理关系C.城市房地产管理关系D.城市建筑设计管理关系3.征用基本农田50亩进行房地产开发的，其批准机关是(D)1-30A.省一级人民政府B.市一级人民政府C.县一级人民政府D.国务院4.房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权的，该块土地下的矿产资源所有权属于(B)2-43A.开发商B.国家C.业主委员会D.业主大会5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，该土地使用权(A)4-110A.可以无偿收回B.只能有偿收回C.应当无偿收回D.应当有偿收回6.建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地(A)2-56A.转用审批手续B.征用审批手续C.出让审批手续D.转让审批手续7.房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增减时，所进行的登记属于(B)3-98A.原始登记B.变更登记\nC.转移登记D.他项权登记8.房地产权属登记的托伦斯模式的最先设计国家是(D)3-95A.德国B.法国C.日本D.澳大利亚9.通过房地产权属登记建立产籍资料，为房地产的规划、税收提供依据，属于房地产权属登记的(B)3-94A.产权确认功能B.管理功能C.公示功能D.保障功能10.以划拨方式取得的土地使用权(B)4-117A.均有期限限制B.一般没有期限限制C.原则上不允许进入房地产市场D.具有有偿属性11.根据我国相关法律规定，房地产开发资质一级企业的自有流动资金为(A)4-126A.2000万元以上B.3000万元以上C.4000万元以上D.5000万元以上12.对于房地产开发企业通过依法申请所获得的建设用地，国家依然享有该片土地的(B)1-2A.使用权B.所有权C.占有权D.出让权13.在我国现行法律制度下，对拆迁补偿形式(B)5-146A.一概实行货币补偿B.当事人可以选择C.当事人原则上不可以选择D.主要实行产权置换14.当拆迁范围确定后，不得禁止被拆迁人(D)5-143A.扩建、改建房屋B.续租房屋C.改变房屋和土地使用用途D.继承房地产15.在城镇房屋补偿过程中，要对被拆除的房屋进行补偿，(A)5-144A.对附属物也应当进行补偿B.对附属物不予补偿C.对超过了用地期限的临时建筑也应予以补偿\nD.对宅基地也应当予以补偿16.下列情形不属于房地产转让的是(B)6-151A.房地产赠与B.国家对集体土地所有权的征收C.以房地产抵债D.一方以土地使用权为条件，另一方以资金为条件进行合作建房17.根据我国现行法律制度，商品房预售(A)6-159A.必须交付全部土地出让金B.必须取得建设规划许可证，但不需要施工许可证C.必须取得土地使用证，但不需要施工许可证D.必须取得土地使用证，但可以只缴纳部分土地出让金18.房地产抵押权属于(C)6-163A.一种独立权B.一种优先权与独立权C.一种价值支配权D.一种独立权与价值权19.职工以成本价购买的公有住房产权归(C)3-89A.单位所有B.居委会所有C.个人所有D.国家所有20.房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的(A)7-181A.货币工资B.实际工资C.实物工资D.补发工资21.公有住房的出售带有很强的政策倾向性，主要是为了解决职工家庭的(A)7-192A.居住问题B.经济问题C.工作问题D.使用权问题22.在物业管理的整个环节中，起主导作用的主体是(D)8-199A.开发商B.物业管理企业C.政府房地产管理部门D.业主23.下列不属于业主大会职责的是(B)8-203A.选聘、解聘物业管理企业B.自主成立物业管理企业C.决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施\nD.更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作24.业主与物业管理企业间的物业管理关系基于(A)8-199A.双方的服务合同而产生B.开发商的指定而产生C.开发商的聘任而产生D.政府的任命而产生25.纳税人建造普通标准住宅出售，免征土地增值税的条件是(C)4-111A.增值额未超过扣除项目10％的B.增值额未超过扣除项目15％的C.增值额未超过扣除项目20％的D.增值额未超过扣除项目25％的26.开征房产税的工矿区须经特定的管理机关批准，该管理机关是(D)10-239A.乡镇税务所B.县级税务局C.地、市级税务局D.省级税务局27.甲向乙购买房屋一套，契税的计税依据为(A)10-240A.成交价格B.卖方报价C.参考价格D.买方报价28.国有土地使用权转让合同的转让方，应当依法取得(C)12-267A.施工许可证B.建设工程规划许可证C.国有土地使用权证D.商品房预售许可证29.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，双方所签订的合建合同实际上属于土地使用权有偿(B)12-269A.出让B.转让C.抵押D.出租30.公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯了其已经取得的土地所有权或者使用权的,应当先申请行政复议，对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起(C)12-265A.民事诉讼B.刑事诉讼C.行政诉讼D.违宪诉讼31.房地产法律责任的主要形式不包括(A)13-276\nA.经济责任B.刑事责任C.行政责任D.民事责任32.下列房地产违法行为，应承担行政责任的是(D)13-278A.不履行房屋预售合同B.侵犯他人的房屋产权C.不按时交付商品房D.无照经营房地产开发企业33.对土地复垦实行的原则是(C)1-21A.“谁主张，谁举证”B.“谁受益，谁负责”C.“谁破坏，谁复垦”D.“谁使用，谁付费”二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。34.房地产开发的特征主要包括(BCDE)4-108A.利润丰厚B.投资量大C.建设周期长D.涉及面广E.工程项目多35.20世纪80年代初以前，我国住房制度的特征主要包括(ABCDE)7-178A.国家包B.福利性C.低租金D.供给制E.等级制36.下列对物业管理特征表述正确的是(BD)8-199A.物业管理关系具有无偿性B.物业管理关系是民事关系C.物业管理关系是不平等关系D.物业管理关系具有有偿性E.物业管理关系等同于行政意义上的管理与被管理关系37.住房公积金所具有的特征主要包括(ABCD)9-223A.社会性B.互助性C.保障性D.政策性E.自愿性38.房地产契税的征税对象为转移土地、房屋权属的行为，主要包括(ABCD)10-240\nA.房屋买卖B.房屋交换C.土地使用权转让D.国有土地使用权出让E.农村集体土地承包经营权的转让三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）39．建筑物区分所有权3-81答：建筑物区分所有权是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。其中，专有部分所有权（专有权）又称特制所有权；共用部分持分权又称共有权；因共同关系所生的成员权又称社员权。40．临时安置补助费5-147答：临时安置补助费是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，通常又称为过渡费。在过渡期内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁入应当支付临时安置补助费。临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府作出规定。41．商品房预售6-159答：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。房屋预售又称“卖楼花”。42．业主委员会8-204答：业主委员会是经过业主大会选举产生并且经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。43．经济适用住房9-219答：经济适用住房是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）\n44．我国房地产法的基本原则有哪些？1-21答：我国房地产法的基本原则如下:（1）土地公有原则。（2）土地有偿使用原则。（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。（4）房地产综合开发原则。（5）城镇住房商品化原则。（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。45．外商投资企业用地取得的方式有哪些？11-245答：外商投资企业用地取得的方式有：（1）通过出让方式取得土地使用权：外商投资企业可以通过拍卖、招标、协议方式，与土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，并在按规定缴纳出让金后，取得土地使用权。（2）土地使用权作价入股方式：此种方式一般是中方合营者将厂房及设备连同土地使用权等作价入股，与外商合资、合作经营。（3）通过租赁厂房和场地的方式取得：如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，那么合营企业应向中国政府缴纳土地使用费，这实际上是租赁厂房和场地的形态。（4）通过企业拍卖或租赁经营方式取得土地使用权：此种方式一般是外商参加拍卖活动，竞买企业而进行经营，或通过租赁经营而取得企业的土地使用权。（5）目前还有一些外商与农村经济组织如乡镇企业合资、合作经营，实际上也取得了集体土地使用权。鉴于集体土地使用权不得出让，不得转让于非农业建设，农村经济组织是以该土地使用权作为合资或合作条件的。46．商品房买卖中关于质量方面的纠纷如何处理？12-260答：解决房地产纠纷的法律方式有：\n（1）协商：协商是指房地产纠纷的当事人在自愿的基础上，依据实际情况，自行商量解决争议。《合同法》、《土地管理法》都主张当事人协商解决争议。协商必须遵循以下原则：第一，自愿。即双方愿意进行商谈，并达成一致协议。在任何一方都不得以势压人，将自己的意志强加给对方。任何单位或者个人亦不得非法干预。第二，合法。双方达成的协议必须是合法的，不得违反国家法律、法规，不得损害社会公共利益。（2）行政处理：行政处理是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据发生纠纷的当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动地作出的。（3）仲裁：仲裁，亦称公断，指的是由第三者（专门的仲裁机构、仲裁员）根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。仲裁决定一经依法作出，即对当事人各方具有法律的约束力。平等主体的公民（自然人）、法人和其他组织之间发生的房地产合同纠纷和没有合同的房地产纠纷，可以依法采用仲裁方式处理。仲裁必须依照自愿、独立、公正、及时的原则进行。仲裁具有简便、灵活和专家办案等特点。（4）诉讼：从狭义上理解，房地产纠纷案件仅指民事性质的纠纷，由人民法院民事审判庭或经济审判庭或房地产审判庭审理。从广义上理解，房地产纠纷案件还包括一部分行政性质的纠纷，由人民法院行政审判庭审理。房地产案件审判同其他民事、经济审判一样，坚持独立审判，以事实为根据、以法律为准绳，当事人享有平等的诉讼权利，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利等原则。审判方式可以处理各种房地产纠纷，因而大量的此类纠纷都是由人民法院受理和审理的。其中，土地权属确认纠纷应先经过行政处理，然后才能提起诉讼；而土地侵权纠纷，则可直接提起诉讼。47．简述建设单位违反物业管理规定所要承担的法律责任。13-288答：建设单位违反物业管理规定所要承担的法律责任有：（1）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物、世管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。（2）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级单位不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。五、论述题（本大题8分）48．试述农村土地承包经营中发包方的权利和义务。2-48答：\n农村土地承包经营中发包方的权利和义务有：一、发包方的权利：发包方享有以下权利：1、发包的权利。即发包属于本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地，其他组织或个人不得侵害、剥夺发包方的这项权利，其他组织或个人进行发包没有法律效力。2、监督的权利。承包合同签订后，发包方有权监督承包方按照承包合同约定的用途合理利用土地，并保护土地。3、处理的权利。此处专指制止承包方损害承包地和农业资源的行为。4、法律、行政法规规定的其他权利。例如，发包方有权根据《农业法》、《农民承担费用和劳务管理条例>的规定和承包合同的约定，以村提留和乡统筹的形式向承包方收取承包费。二、发包方的义务：发包方承担下列义务：1、维护承包方的土地承包经营权。承包方依法取得的土地承包经营权，是承包方享有的一项独立的权利，受到国家法律保护。发包方应当采取措施维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同。2、尊重承包方的生产经营自主权。承包方有权依法自主组织生产经营活动，不受其他组织和个人的干涉。发包方必须尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动。3、为承包方提供必要服务。发包方作为集体经济组织或者村民委员会有义务依照承包合同的约定，为承包方提供生产、技术、信息等服务。发包方提供服务原则上应当是无偿的，根据情况，只要承包方自愿支付，发包方也可以收取适当的费用，但不准强制承包方接受有偿服务。4、组织农业基础设旋建设。农业基础设施主要是指乡村机耕道路、机井和灌溉排水等农田水利设施。农业基础设施建设通常涉及本集体经济组织的大部分农户，靠个别承包户的力量很难完成，必须由发包方统一组织进行。5、法律、行政法规规定的其他义务。例如，承包过程中不得违反规定预留或者增加机动地，不得向承包方收取法律、法规规定以外的费用。六、案例分析题(本题10分)49.2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从\n2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。问题：（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?(3分)6-176答：可以将房屋出租但不需要经过乙公司的同意。因为抵押设定之前或之后，抵押人均可以将已经设定抵押的房屋出租给第三人使用。将已经出租的房屋设定抵押的，抵押人应将已出租的事实告知承租人和抵押权人，由承租人判断是否仍继续承租，抵押权人判断是否接受该抵押。因此，甲公司告知乙公司即可。（2）.如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?(2分)6-165答：无效。根据我国有关法律规定，房地产抵押权未办理登记的，抵押权不成立。（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?(3分)6-169答：丙公司可以拍卖楼房清偿自己的债权。若承租人提出则异议不成立。因为《担保法》第53条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”（4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?(2分)6-165答：可以。因为抵押担保的范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。\n全国2010年1月自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.下列法律中不属于广义房地产法的是(D)1-19A.《招标投标法》B.《建筑法》C.《城乡规划法》D.《行政诉讼法》2.下列属于房地产三级市场交易活动的是(C)1-4A.土地使用权的出让B.土地使用权出让后的转让C.投入使用的房地产买卖D.土地使用权出让后的房地产开发经营3.下列有权制定有关房地产地方政府规章的主体是(D)1-16A.上海市人民代表大会常务委员会B.国务院法制办公室C.深圳市工商行政管理局D.武汉市人民政府4.下列属于土地使用权客体的是(A)2-43A.地面B.地下资源C.埋藏物D.隐藏物5.行政划拨属于土地使用权取得方式中的(B)2-44A.传来取得B.原始取得C.有偿取得D.强制取得6.我国《农村土地承包法》规定，耕地的承包期限是(B)2-50A.50年B.30年C.20年D.10年7.套内建筑面积不包括(D)3-84A.套内使用面积B.套内墙体面积C.套内阳台面积D.套内窗台面积8.相邻关系中受益的一方，应对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补偿。这表明了处理相邻关系应遵循(C)3-80A.有利生产原则B.方便生活原则C.公平合理原则D.团结互助原则\n9.房屋共有是指两个或两个以上主体对同一房屋共同享有(B)3-75A.使用权B.所有权C.占有权D.收益权10.建立房地产开发企业工商登记后的备案制度，属于房地产企业管理中的(A)4-125A.行业管理B.设立管理C.资质管理D.业务管理11.根据我国现行法律规定，房地产开发资质二级企业的注册资金应不低于(B)4-127A.人民币500万元B.人民币1000万元C.人民币1500万元D.人民币2000万元12.设立房地产开发企业，应该(D)4-124A.申请法人登记，但不必申领营业执照B.申领营业执照，但不必在政府机关备案C.申请法人登记与营业执照，但不必在政府机关备案D.申请法人登记并申领营业执照，并到相关部门备案13.拆迁补偿的对象是被拆除房屋及附属物的(C)5-144A.承租人B.使用人C.所有人D.抵押权人14.下列关于拆迁人的正确表述是(A)5-142A.拆迁人与被拆迁人是平等的法律关系B.拆迁人与被拆迁人是命令与服从的法律关系C.房屋拆迁管理部门可以作拆迁人D.房屋拆迁管理部门在拥有拆迁许可证的情况下可以作拆迁人15.在房屋拆迁补偿中，货币补偿(B)5-145A.只有在无法进行实物补偿的情况下适用B.采取等价有偿原则C.不宜采取等价补偿原则D.采用平等协商原则16.下列财产中可以作为抵押标的物的是(A)6-163A.某私营企业的厂房B.某中学的教学楼C.某医院的门诊大楼D.某海关扣押的一批走私汽车17.根据我国现行法律规定，房屋预售(D)6-159A.必须交付部分土地出让金并取得土地使用权证B.必须交付全部土地出让金并取得土地使用证，但不需要建设工程规划许可证\nC.必须持有建设工程规划许可证，但不需要施工许可证D.必须同时持有建设工程规划许可证和施工许可证18.下列情况下，符合房屋租赁条件的是(C)6-171A.李先生出租自己的“小产权房”B.张先生擅自出租登记在其与妻子名下的一套房屋C.陈女士出租自己购买的商品房D.白小姐出租被法院依法查封的商店19.职工购买住房可以采取分期付款，分期付款的部分要计收利息，职工所在单位(B)7-188A.应当贴息B.不得贴息C.自由决定贴息与否D.与职工协商贴息比例20.房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的(A)7-181A.货币工资B.基本工资C.实物工资D.补发工资21.职工购买住房要由政府房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的(D)7-188A.土地所有权变更登记手续B.土地占有权变更登记手续C.土地支配权变更登记手续D.土地使用权变更登记手续22.召开业主大会临时会议须经过一定比例以上的业主提议，该比例为(C)8-204A.10％B.15％C.20％D.25％23.下列关于业主大会表述错误的是(A)8-204A.住宅小区的业主大会会议，可以不告知相关的居民委员会B.业主委员会应当做好业主大会会议记录C.业主可以委托代理人参加业主大会会议D.业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力24.业主大会作出的决定必须经与会业主所持投票权(B)8-204A.2／3以上通过B.1／2以上通过C.1／3以上通过D.1／4以上通过25.土地增值税税率采用(C)10-233A.二级超额累进税率B.三级超额累进税率C.四级超额累进税率D.五级超额累进税率\n26.经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经相关部门批准，该批准部门为(D)10-235A.乡财政所B.县财政局C.省财政厅D.国家财政部27.城镇职工按规定第一次购买公有住房的(A)10-241A.免征房地产契税B.减征房地产契税C.加征房地产契税D.按比例征收房地产契税28.横山村民委员会与宏宇房地产开发公司签订的集体土地使用权出让合同，应当认定为(A)2-71A.无效合同B.可撤销合同C.有效合同D.可变更合同29.在处理程序上，应先经过行政处理，然后才能提起诉讼的房地产纠纷是(B)12-262A.房地产抵押纠纷B.土地权属确认纠纷C.商品房预售纠纷D.土地使用权租赁纠纷30.国有土地使用权出让合同的出让方，依法应当是(C)12-266A.县级以上人大常委会B.县级以上人民政府C.市、县人民政府土地主管部门D.国家土地管理局31.对房地产行政管理相对人而言，承担行政责任的方式是(B)13-278A.消除危险B.罚款C.赔礼道歉D.承担违约金32.对未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的单位，行使行政处罚权的行政机关是(D)13-286A.房地产行政管理机关B.建设行政管理机关C.规划行政管理机关D.工商行政管理机关33.甲公司非法占用耕地，构成犯罪，可对甲公司判处的刑罚是(C)13-280A.罚款B.没收财产C.罚金D.没收违法所得二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。34.房地产开发必须坚持严格执行城市规划，坚持多重效益的统一，这些效益主要包括(ABC)1-21A.经济效益B.社会效益C.环境效益D.人文效益\nE.政治效益35.下列属于我国住房制度改革中重要措施的是(ABCD)7-182A.调整公房租金B.出售公有住房C.集资建房D.合作建房E.鼓励修建“小产权房”36.设立物业管理服务企业具备的条件包括(BCDE)8-210A.有较丰富的本行业从业经验B.有企业名称和固定的办公场所C.有符合企业登记管理要求的注册资本D.有维修、服务和管理的规章制度E.有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员和专业技术人员37.国家对房地产中介服务人员采用下列管理办法(ABC)4-131A.执业咨询认证B.采取统一考试C.注册登记D.年检E.健康登记38.下列属于免缴城镇土地使用税的有(ABDE)10-235A.国家机关、人民团体、军队自用的土地B.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地C.间接用于农、林、牧、渔业的生产用地D.市政街道、广场、绿化地等公共用地E.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分)39.城市公房3-104答：城市公房是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。40.违章建筑5-145答：违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。41.商品房现售6-157答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。\n42.物业管理8-198答：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配饔的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。43.个人住房贷款9-216答：个人住房贷款，是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)44.简述房地产法的基本原则。1-20答：我国房地产法的基本原则如下:（1）土地公有原则。（2）土地有偿使用原则。（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。（4）房地产综合开发原则。（5）城镇住房商品化原则。（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。45.简述对外商投资成片土地开发经营的必要限制。11-248答：成片土地开发经营活动十分复杂，有必要对其内容范围加以明确。主要有以下几点：（1）向外商出让的只是土地使用权，土地所有权仍属于国家。（2）出让的国有土地使用权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属丁国家所有。如要开发利用，则应依照国家有关法律、行政法规的规定进行。（3）开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权。开发企业与其他企业的关系是商务关系。（4）外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，必须遵守我国的法律、法规，不得从事国家法律、法规禁止的经营活动和社会活动。对涉及国家安全的基础设施，如邮电通讯事业，外商只有开发建设权，没有经营权。46.简述解决房地产纠纷的法律方式。12-260答：解决房地产纠纷的法律方式有：\n（1）协商：协商是指房地产纠纷的当事人在自愿的基础上，依据实际情况，自行商量解决争议。《合同法》、《土地管理法》都主张当事人协商解决争议。协商必须遵循以下原则：第一，自愿。即双方愿意进行商谈，并达成一致协议。在任何一方都不得以势压人，将自己的意志强加给对方。任何单位或者个人亦不得非法干预。第二，合法。双方达成的协议必须是合法的，不得违反国家法律、法规，不得损害社会公共利益。（2）行政处理：行政处理是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据发生纠纷的当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动地作出的。（3）仲裁：仲裁，亦称公断，指的是由第三者（专门的仲裁机构、仲裁员）根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。仲裁决定一经依法作出，即对当事人各方具有法律的约束力。平等主体的公民（自然人）、法人和其他组织之间发生的房地产合同纠纷和没有合同的房地产纠纷，可以依法采用仲裁方式处理。仲裁必须依照自愿、独立、公正、及时的原则进行。仲裁具有简便、灵活和专家办案等特点。（4）诉讼：从狭义上理解，房地产纠纷案件仅指民事性质的纠纷，由人民法院民事审判庭或经济审判庭或房地产审判庭审理。从广义上理解，房地产纠纷案件还包括一部分行政性质的纠纷，由人民法院行政审判庭审理。房地产案件审判同其他民事、经济审判一样，坚持独立审判，以事实为根据、以法律为准绳，当事人享有平等的诉讼权利，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利等原则。审判方式可以处理各种房地产纠纷，因而大量的此类纠纷都是由人民法院受理和审理的。其中，土地权属确认纠纷应先经过行政处理，然后才能提起诉讼；而土地侵权纠纷，则可直接提起诉讼。47.简述房地产开发企业将验收不合格的房屋交付使用的法律责任。13-287答：违反城市房地产管理开发经营管理条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产行政部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。五、论述题(本题8分)48．试述我国基本农田保护制度的主要内容。2-60答：基本农田保护区一经依法划定，任何单位和个人不得改变或者占用。基本农田保护区受法律的严格保护。我国基本农田保护制度的主要内容有：（1）需要占用基本农田应报国务院批准。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田，涉及农用地转用或者征用土地的，必须经国务院批准。\n（2）实行基本农田补充制度。经国务院批准占用基本农田的，当地人民政府应当按照国务院的批准文件修改土地利用总体规划，并补充划入数量和质量相当的基本农田。占用单位应当按照占多少、垦多少的原则，负责开垦与所占基本农田的数量与质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。（3）禁止破坏基本农田。禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖沙、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。（4）禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，满1年不使用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅基本农田的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应当缴纳闲置费；连续2年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权，该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种，重新划入基本农田保护区。承包经营基本农田的单位或个人连续2年弃耕抛荒的，原发包单位虚当终止承包合同，收回发包的基本农田。（5）实行基本农田地力等级评定制度。利用基本农田从事农业生产的单位和个人应当保持和培肥地力。县级人民政府应当根据当地实际情况制定基本农田地力分等定级办法，由农业行政主管部门会同土地行政主管部门组织实施，对基本农田地力分等定级，并建立档案。农村集体经济组织或者村民委员会应当定期评定基本农田地力等级。有关主管部门应当建立基本农田地力与施肥监测、环境污染监测和评价等制度。（6）实行基本农田保护责任制度。在建立基本农田保护区内的地方，县级以上地方人民政府应当与下一级人民政府签订基本农田保护责任书；乡（镇）人民政府应当根据与县级人民政府签订的基本农田保护责任书的要求，与农村集体经济组织或者村民委员会签订基本农田保护责任书。基本农田保护责任书包括下列内容：基本农田的范围、面积、地块；基本农田的地力等级；保护措施；当事人的权利和义务；奖励与处罚。六、案例分析题(本题10分)49.2006年3月，某企业培训中心向中国工商银行某支行贷款2000万元，贷款期限为2006年4月1日至2007年3月31日，并对利息、违约责任等相关事项进行了约定。培训中心将自己的一栋培训楼和一栋办公楼作抵押。按照抵押合同，如果培训中心不能按期清偿债务，则该办公楼及培训楼将由某支行变卖，以清偿贷款。随后，双方办理了抵押登记手续。到2007年4月1日，该培训中心只归还了500万元贷款本金及部分利息，尚欠1500万余元。某支行对该培训中心催要后，该中心仍\n然不能清偿。2007年7月，某支行与该培训中心协商行使抵押权，拟将培训中心的培训楼、办公楼变卖给甲公司，用所得款项清偿所欠银行的全部债务后，剩余归该培训中心。为此，三方共同签订了协议。甲公司购买该培训楼及办公楼后，计划拆除并进行重新开发，但由于甲公司资金不足，故打算与乙公司进行合作，由甲公司提供土地，乙公司提供资金并负责项目管理，房屋建成后双方按照4：6的比例进行分配。甲公司与乙公司合作过程中，由于甲公司未能按期办好土地使用的有关手续，影响了房产项目的开发，双方由此产生纠纷而诉至法院。法院审理中查明，该培训中心隶属于某国有大型企业，后来随着国家推行国有企业改革政策，该培训中心被剥离出来，成为一独立经济实体，该培训中心使用的土地最初依划拨方式而获得。问题：（1）培训中心以自己的培训楼进行抵押是否影响该抵押合同的效力?为什么?6-163答：培训中心以自己的培训楼进行抵押不会影响抵押合同的效力。因为该培训中心具有营利性，其培训楼并非属于公共福利事业的房地产，因此可以用于抵押。（2）如果培训中心还有其他债权人的到期债权，那么，除该培训中心的贷款本金之外，对于2007年4月到2007年7月的贷款利息，以及培训中心未能按期还款产生的违约金，工行某支行能否对变卖培训楼及办公楼的款项优先受偿?为什么?6-165答：工行某支行作为抵押权人，对培训中心在2007年4月到2007年7月的贷款利息及违约金拥有相对于其他普通债权人的优先受偿权。因为根据我国法律规定，抵押权人的优先受偿权不仅及于主债权，而且还及于利息、违约金和损害赔偿金。（3）甲公司与乙公司合作是否可以不办理土地使用权出让手续?为什么?6-154答：不能。甲公司与乙公司合作的土地最初是通过无偿划拨方式而产生的，根据我国相关法律，无偿划拨取得的土地原则上不能进入房地产市场，只有办理了土地使用权出让手续才能进入市场交易。全国2010年10月自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.有权制定房地产行政法规的部门是(B)1-14A.全国人民代表大会B.国务院\nC.建设部D.某自治县人民代表大会2.国有土地使用权出让属房地产交易的(A)1-4A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.四级市场3.下列关于土地承包经营权流转的说法中，正确的是(D)2-52A.土地承包经营权采取转包方式流转的，必须经发包方同意B.土地承包经营权采取互换方式流转的，必须登记，否则无效C.承包方将土地交由他人代耕不超过两年的，可以不签订书面合同D.土地承包经营权采取出租方式流转的，应当报发包方备案4.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的(D)2-68A.4—8倍B.4—10倍C.6—8倍D.6—10倍5.《土地管理法》规定，省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的(A)2-59A.80％以上B.50％以上C.30％以上D.20％以上6.在区分所有建筑物与基地利用权的一体性的问题上，存在的两种模式是(C)3-87A.德国模式、美国模式B.日本模式、美国模式C.日本模式、德国模式D.美国模式、法国模式7.土地使用权原始取得的方式主要有行政划拨和(A)2-44A.有偿出让B.无偿转让C.有偿转让D.无偿出让8.异产毗连房屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋的共用部位时，应具备的条件是(C)3-79A.房屋管理部门批准B.物业管理公司批准C.各所有人一致同意，并签订书面协议D.支付相应费用9.《城市房地产管理法》第25条规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金一定比例的土地闲置费。该比例为(D)4-110A.10％以上B.10％以下C.20％以上D.20％以下10.《城市房地产管理法》规定，设立房地产开发企业实行(B)4-125A.登记主义B.准则主义C.申报主义D.备案主义\n11.世界各国的土地制度，大致可以分为三种模式。其中，实行以土地私有制为基础的完全市场模式的国家或地区是(A)4-111A.日本B.我国香港地区C.前苏联D.英国12.拆迁补偿的对象是被拆除房屋及附属物的(A)5-144A.所有人B.使用人C.租赁人D.抵押权人13.拆迁房屋必须取得(A)5-134A.拆迁许可证B.国有土地使用权证C.建设用地规划许可证D.建设项目批准文件14.拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换的情形是(D)5-135A.拆除出租住宅房屋B.拆除地上附属建筑物C.拆除非住宅房屋D.被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的15.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括(C)6-149A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产开发D.房屋租赁16.房屋租金是房屋使用价值分期出售的价格。房屋租金分为(A)6-175A.市场租金、商品租金和成本租金B.市场租金、商品租金和福利性租金C.商品租金、成本租金和公房租金D.市场租金、成本租金和私房租金17.在我国，房屋租赁行为合法有效的凭证是(B)6-174A.房屋租赁合同B.房屋租赁证C.房屋租赁登记书D.房屋产权证18.我国住房制度改革始于20世纪80年代初。在改革之前形成的住房制度的特征不包括(D)7-178A.国家包B.等级制C.供给制D.货币工资分配制19.改革开放前我国住房制度价格方面实行(C)7-178A.住房高租金制B.价格自由化C.住房低租金制D.住房商品化20.出售公有住房，旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于\n新房抵交价的(D)7-187A.50％B.60％C.70％D.80％21.在物业管理中，物业管理的主体是(A)8-211A.业主B.物业管理公司C.业主管理公司D.业主委员会22.业主大会分为定期会议和临时会议，经一定比例以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，该比例是(B)8-204A.10％B.20％C.30％D.50％23.物业管理的基本业务工作应该是(B)8-200A.日常生活类服务B.常规性的公共服务C.委托性的特约服务D.行政性的管理服务24.下列有关个人住房贷款担保的表述中，不正确的是(D)9-218A.购房人可以用所购自用住房进行抵押，但必须将住房价值全额用于抵押B.抵押期间届满之前，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押C.当法人作为保证人为借款人提供担保时，必须具有代为偿还本息的能力D.享有完全民事行为能力的自然人，都可以作为借款人的保证人25.职工不可以提取住房公积金账户内的存储余额的情形是(D)9-226A.购买自住房屋的B.大修自住房屋的C.离退休的D.部分丧失劳动能力的26.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为(A)10-240A.成交价格B.征收机关参照土地使用权、房屋的市场价格核定的价格C.土地使用权与房屋交换价格的差额D.交易双方各自申报的价格27.经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区城镇土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的(C)10-235A.50％B.40％C.30％D.20％28.关于涉外房产制度，下列说法中正确的是(B)11-251A.批准内销的商品房要转为外销时，无须重新审批B.土地使用权期限届满，原房屋无偿收归国有，但可以申请续期C.外国人私有房所有人办理委托手续无须公证\nD.土改时港澳户地主在农村被没收的房屋，属于土改遗留的问题，按政策应予发还29.在我国内地开办的外商投资企业，其占用的土地使用权由(C)11-245A.外方享有B.国家或集体享有C.外商投资企业享有D.中方享有30.在房地产纠纷的解决方式中，仲裁区别于诉讼及行政处理的根本特征是(C)12-261A.及时B.公正C.自愿D.经济31.预售商品房的价格，除国家规定的“微利房”、“解困房”外，实行(B)12-273A.国家定价B.市场价格C.成本价格D.标准价32.在土地管理关系中，上级行政管理部门不可以直接做出的行政处分决定是(D)13-279A.警告B.记过C.记大过D.降级33.对房地产行政管理相对人而言，基本的行政责任形式是(A)13-278A.行政处罚B.刑事制裁C.赔礼道歉D.行政处分二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。34.县级以上地方人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时，有权采取的措施包括(ABCD)1-31A.要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制B.要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明C.进入被检查单位或者个人非法占用的土地现场进行勘测D.责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为E.拘留非法占用土地的单位负责人或个人35.房产税的征税范围为(ABCD)10-239A.城市B.县城C.建制镇D.工矿区E.林区36.我国对外商投资企业使用土地的限制包括(ACDE)11-249A.对其占有的土地只有使用权，没有所有权B.需交纳场地使用费C.其用地期限与企业的经营期限相同\nD.未经批准，不得擅自改变土地的用途E.使用土地必须严格遵守其所在地的建设规划，按照该土地利用规划和城市规划使用土地，进行建设37.处理土地房屋纠纷问题，无论是审判、仲裁，或是行政处理，都应该坚持的基本理念是(AD)12-264A.公正B.秩序C.自愿D.效率E.平等38.农村村民未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建造住宅的，县级以上人民政府土地行政主管部门有权(ABCE)13-282A.对该村民处以罚款B.责令该村民退还非法占用的土地C.限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋D.限期恢复原耕地的种植条件，还可处以耕地复垦费2倍以下的罚款E.没收该村民在非法占用的土地上新建的房屋三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分)39.物权1-2答：物权是指权利人能够在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利。物权可分为自物权（即财产所有权）和他物权（用益物权、担保物权）。40.房地产相邻权3-77答：房地产相邻权是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。41.城市房地产开发4-107答：城市房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。42.房地产转让6-150答：房地产转让有其特定含义。《城市房地产管理法》从立法上予以界定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。43.个人住房贷款9-216答：\n个人住房贷款，是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)44.简述建筑物区分所有权的特征。3-81答：建筑物区分所有权作为一种综合性的物权，具有如下特征：（1）复合性与一体性。（2）专有所有权的主导性。（3）权利主体身份的多重性。45.简述房地产开发企业的设立条件。4-122答：设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构。（2）有固定的经营场所。（3）有符合国家规定的注册资本。（4）有足够的专业技术人员。（5）法律、行政法规规定的其他条件。46.简述城市房屋拆迁的原则。5-136答：城市房屋拆迁的原则有：（1）符合城市规划。（2）有利于城市旧区改造。（3）有利于生态环境改善。（4）保护文物古迹。47.简述业主大会的职责。8-203答：业主大会履行下列职责：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（1）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（2）选聘、解聘物业管理企业：（3）决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施：（4）制定、修改物业管理区域内物业共部部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度：（5）法律、法规或者业主大会议事规则制定的其他有关物业管理的职责。五、论述题(本题8分)\n48.试述保护耕地是我国的一项基本国策。2-58答：切实保护耕地是我国的一项基本国策：一、切实保护耕地是《土地管理法》的立法目的之一。该法第3条指出：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”这是有我国人多地少，人均耕地严重短缺的现状所决定的。切实保护耕地关系到农业的长期稳定发展，关系到整个国民经济持续、健康、快速发展、关系到全民根本利益，所以必须列为基本国策。二、实现耕地总量动态平衡，是耕地保护的目标。为保护这一目标，《土地管理法》规定了一系列的制度：1、从规划上保证总量平衡：2、实行土地用途管制制度：3、实行占用耕地补偿制度：4、实行基本农田保护制度：5、禁止闲置和荒芜土地。六、案例分析题(本题10分)49.王某是某建筑工程队经理。2009年3月，王某因承包一项建筑工程急需资金，便找到刘某提出借款，刘某同意，双方签订了借款房产抵押合同，双方约定：刘某出借现金50万元给王某，借款期限为1年，利率6％，王某以其一栋房屋作抵押。合同订立后，王某从刘某处取得借款50万元，并出具了借据，但双方未能持房屋抵押合同到房产管理部门办理抵押物登记。2010年2月，王某又将其房屋以60万元的价格出售给张某，并在房产管理部门办理产权转移登记。刘某知道后，即要求王某在30天内还清欠款本息。借款期满后，王某因承包工程严重亏损无力偿还，刘某遂起诉到法院，请求确认王某和张某的房屋买卖合同无效，并要求按房产抵押合同实现抵押权。问题：（1）在该房屋上设定的抵押权是否成立?为什么?6-165答：抵押权没有成立。根据我国有关法律规定，房地产抵押权未办理登记的，抵押权不成立。（2）王某和张某的房屋买卖合同是否有效?为什么?6-156答：有效。王某和张某的房屋买卖合同已经在房产管理部门办理产权转移登记，是双方的真实意思表示，且合同内容合法，形式要件符合法律规定，因而具有法律效力。\n全国2011年1月自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.在我国，土地使用权（B）1-3A.不得转让或抵押B.可以转让或抵押C.可以转让不能抵押D.不能转让可以抵押2.城市房地产管理关系属于（D）1-18A.物业公司监督管理行为B.建筑规划投资行为C.开发商与所有权人交易行为D.政府管理、监督行为3.房地产法律关系的客体是（C）1-24A.国家机关B.企事业单位C.土地和房屋D.社会团体4.承包方对其承包的基本农田，不得进行的行为是（C）2-49A.有偿流转土地承包经营权B.自主地进行生产经营C.在承包的基本农田上挖鱼塘D.与其它承包方互换经营权5.针对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，不宜采取的承包方式是（D）2-53A.招标B.拍卖C.公开协商D.家庭承包6.实行基本农田保护区制度是保护耕地的一项基本措施，不应划入基本农田保护区的是（C）2-60A.铁路公路交通沿线的耕地B.农业科研教学示范田C.退耕还牧、还林、还湖的耕地D.城镇建设用地周边的耕地7.国家建设用地必须是（B）2-65A.荒山荒地B.国有土地C.未栽种的农用地D.农民集体所有的土地8.下列各项中，属于房屋共有特征的是（B）3-75A.房屋主体是单一的B.房屋主体不同，但客体是同一项房产C.房产属于不同的主体，不同主体共同使用房产的某一部分D.因享有共有权，共有人可违反其他共有人意志擅自对房屋进行处分9.县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，该登记为（D）3-97A.初始登记B.变更登记C.转移登记D.总登记10.房地产开发用地是指取得开发用地的（A）4-107A.使用权B.所有权C.占有权D.收益权11.土地使用权的出让方只能是（A）4-113A.国家B.各级人民政府土地管理部门\nC.法人D.自然人12.土地使用权出让实践中，容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况是（C）4-114A.拍卖B.招标C.协议D.公开竞投13.拆迁补偿的范围包括被拆除的（D）5-145A.所有的房屋及其附属物B.违章建筑物C.超过期限的临时建筑物D.未超过期限的临时建筑物14.被拆迁人，是指被拆迁房屋的（A）5-135A.所有人B.使用人C.租赁人D.抵押权人15.拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿应当实行（C）5-135A.货币补偿，再由被拆迁人承担违约责任B.货币补偿，被拆迁人无需承担违约责任C.房屋产权调换D.产权调换和货币补偿结合16.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括（C）6-149A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产开发D.房屋租赁17.以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件之一是按照出让合同约定已经支付一定比例的土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，该比例是（D）6-153A.30％B.50％C.80％D.100％18.下列各项中，属于房地产抵押人权利的是（A）6-170A.对抵押房地产的占有、使用和获取收益权B.保持抵押房地产的价值权C.物上代位权D.优先受偿权19.职工购买公房，可以一次付款，也可以分期付款。实行分期付款的期限一般不超过（B）7-188A.5年B.10年C.15年D.20年20.下列各项中，不属于城镇住房制度改革基本原则的是（A）7-180A.推行住房的实物分配原则B.国家、集体、个人三者共同负担的原则C.租、售、建并举的原则D.在统一政策的基础上因地制宜、分散决策的原则21.职工以标准价购买的公有住房，拥有（B）7-191A.有限产权B.部分产权C.全部产权D.使用权22.物业管理的核心内容是物业的（A）8-199A.共有部分和共同事务B.共有部分C.共有部分和个体事务D.共同事务\n23.有权批准业主公约的组织是（B）8-207A.物业管理公司B.业主大会C.业主委员会D.居民委员会24.物业管理服务合同成立后，应在规定的期限内报物业行政管理部门（D）8-213A.批准B.审核备案C.审查D.登记备案25.个人住房贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，应该（A）9-219A.按相应利率档次执行新的利率规定B.按相应利率档次执行旧的利率规定C.经借贷双方协商确定利率标准D.由金融行政主管部门确定利率标准26.关于申请人申请住房公积金贷款，下列说法中正确的是（D）9-227A.申请人无须提供担保B.申请人经住房公积金管理委员会批准可以不提供担保C.申请人经住房公积金管理中心批准可以不提供担保D.申请人应当提供担保27.下列属于可以提取住房公积金的情形是（C）9-226A.为父母或子女购买住房并以其姓名登记的B.偿还银行贷款的C.离休、退休的D.欠缴国家税款无力支付的28.下列关于土地增值税范围的表述中，正确的是（A）10-233A.土地增值税的范围为土地使用权、地上建筑物及其他附着物B.土地增值税的范围仅为土地使用权C.土地增值税的范围为土地使用权和地上建筑物D.土地增值税的范围为地上建筑物及其他附着物29.城镇土地使用税的计税依据是（C）10-234A.纳税人实际占用的土地面积的价值B.纳税人实际占用的土地面积加一定量的误差C.纳税人实际占用的土地面积D.建筑物的建筑面积30.耕地占用税的计税依据是（A）10-236A.纳税人实际占用的耕地面积B.纳税人实际占用耕地面积的市场评估价C.纳税人实际占用耕地面积近三年农作物总产量的市场价D.纳税人实际占用耕地面积和村民会议确定的间接损失31.下列关于外商投资企业使用土地的表述中，正确的是（B）11-249A.外商投资企业对其占有的土地拥有所有权B.外商投资企业对其占有的土地拥有使用权C.外商投资企业可以自行改变土地用途D.外商投资企业使用土地享受超国民待遇32.公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得土地使用权或所有权的，应当（A）12-265A.先申请行政复议；对行政复议决定不服，可以依法向人民法院起诉\nB.先申请仲裁；对仲裁裁决不服，可以依法向人民法院起诉C.直接向人民法院起诉D.先申请调解；对调解不服的，可以依法向人民法院起诉33.未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变管理用房的用途，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处（A）13-289A.1万元以上10万元以下罚款B.2万元以上15万元以下罚款C.3万元以上20万元以下罚款D.4万元以上30万元以下罚款二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。34.我国房地产法律体系中专门法包括（ACD）1-19A.农村土地承包法B.担保法C.建筑法D.住宅法E.草原法35.下列属于房地产法律关系特征的有（ACE）1-24A.主体的多元性B.主体的单一性C.客体的确定性D.客体的双重性E.内容多样性36.依照《城市房地产抵押管理办法》的有关规定，下列房地产不得设定抵押的有（ABCDE）6-163A.权属有争议的房地产B.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产C.列入文物保护的建筑物D.已依法公告列入拆迁范围的房地产E.被依法查封的房地产37.免征房产税的情形有（ABCDE）10-239A.国家机关、人民团体、部队自用房产B.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产C.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产D.个人所有非营业用的房产E.财政部批准免征税的房产38.外商投资开发经营成片土地的审批程序包括（BCDE）11-247A.土地管理机构的设立B.项目建议书的编制和审批C.设立开发企业的审批D.土地使用权的取得E.成片开发规划的批准三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）39.建筑物区分所有权3-81答：\n建筑物区分所有权是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。其中，专有部分所有权（专有权）又称特制所有权；共用部分持分权又称共有权；因共同关系所生的成员权又称社员权。40.土地再开发4-108答：土地再开发，就是在不增加城区现有土地使用面积的情况下，对城区原有土地进行再开发，即进行改造，通过一定量资金、劳动等的投入，调整用地结构，完善城市基础设施，以提高现有土地的使用功能，提高土地利用效益。41.城市房屋拆迁管理体制5-138答：城市房屋拆迁管理体制是指由城市房屋拆迁管理机构及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。42.业主8-202答：业主是物业的所有权人，对物业享有占有、使用、收益和处分的权利。43.物业管理8-198答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配饔的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）44.简述处理房地产相邻关系应遵循的原则。3-80答：处理相邻关系应当遵循的原则有：（1）有利生产：相邻关系的处理要从有利于生产发展、有利于社会主义市场经济建设的角度出发，特别是在处理因土地的使用而引起的相邻关系纠纷时，既要注意保护相邻各方的合法权益，又要考虑有利于生产的发展。（2）方便生活：相邻关系往往直接关系到人民群众的生活，处理不好，就会对人民群众的生活造成不利影响。特别是涉及群众住房、生活设施等方面的相邻关系纠纷时，更要从有利于生活、方便群众的角度出发。（3）团结互助：相邻各方不仅是平等主体之间的关系，而且还是社会主义协作的关系。在处理相邻关系时，相邻各方应依法给予对方方便，或接受必要的限制。在发生矛盾时，要从大局出发，做到团结互助，协商解决。人民法院在处埋相邻关系纠纷时，亦应从有利于团结互助的原则出发，着重调解解决纠纷。（4）公平合理：相邻关系涉及多方利益。相邻各方在处理相邻关系时，必须依法合理地行使自己的权利，不得只顾自己的利益而妨碍或者损害对方的利益。相邻关系中受益的一方，应对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补偿。45.简述土地使用权划拨的特征。4-116答：土地使用权划拨的特征有：（1）土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整。（2）土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用。一般情况下，土地使用者必须对原先土地使用者支付补偿费和安置费，同时，土地使用者必须依照《城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。（3）土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的，《城市房地产管理法》第22条规定：\n“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”（4）划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得抵押。”而第45条规定的情况是企业、公司、其他经济组织和个人对其使用的划拨土地，领有国有土地使用证，具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明，并补签土地使用权出让合同的条件下，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，可以转让、出租、抵押。46.简述我国城镇住房制度改革的基本内容。7-183答：城镇住房制度改革的基本内容是：（1）把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；（2）把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；（3）把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；（4）建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；（5）建立住房公积金制度；（6）发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；（7）建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展；（8）加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。47.简述非法处分农村集体所有土地的法律责任。13-281答：擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款，罚款额为非法所得的处5%以上、20%以下。五、论述题（本大题8分）48.试述我国《土地管理法》设立的耕地保护制度。2-58答：切实保护耕地是我国的一项基本国策：一、切实保护耕地是《土地管理法》的立法目的之一。该法第3条指出：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”这是有我国人多地少，人均耕地严重短缺的现状所决定的。切实保护耕地关系到农业的长期稳定发展，关系到整个国民经济持续、健康、快速发展、关系到全民根本利益，所以必须列为基本国策。二、实现耕地总量动态平衡，是耕地保护的目标。为保护这一目标，《土地管理法》规定了一系列的制度：1、从规划上保证总量平衡：2、实行土地用途管制制度：3、实行占用耕地补偿制度：4、实行基本农田保护制度：5、禁止闲置和荒芜土地。六、案例分析题(本题10分)49.2008年8月20日\n，甲与乙签订了一份房屋租赁合同。合同约定：甲将自有住房一套出租给乙居住，每月租金2000元，按月收租，租期二年。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，乙交付了押金和租金后入住。此后，乙每月按期交租。2009年2月，甲因欠丙60万元，便将该房屋抵押给丙，双方订立了抵押合同，但未办理抵押登记手续，合同约定：如甲不能在2009年6月底还债，该房屋归丙所有。后甲在2009年6月底未能还债，丙于是在2009年7月起开始主张实现其抵押权，要求乙向其缴纳租金，乙以自己与甲签订房屋租赁合同，丙无权收取租金为由拒绝。此后，即从2009年7月至2010年5月，无论甲、丙怎样催促，乙既拒绝向甲交租，也不向丙交租，遂甲决定终止租赁合同。问题：（1）甲能否将已出租的房屋抵押给丙?为什么?6-176答：可以。因为抵押设定之前或之后，抵押人均可以将已经设定抵押的房屋出租给第三人使用，因此甲可以将已经出租的房屋抵押给丙。（2）甲与丙签订抵押合同后，抵押权是否成立?为什么?6-165答：抵押权没有成立。根据我国有关法律规定，房地产抵押权未办理登记的，抵押权不成立。（3）抵押合同的内容是否合法?为什么?6-170答：内容合法。因为是双方的真实意思表示，且合同内容合法，形式要件符合法律规定，因而具有法律效力。（4）甲是否有权终止租赁合同，收回房屋?为什么?6-172答：有权终止租赁合同。法律规定因承租人违约行为，出租人有权收回租赁房屋而终止合同，拖欠租金累计6个月以上的视为违约。从2009年7月至2010年5月已经10个月，因此乙已经构成违约。全国2011年10月自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1．下列不属于民事性质房地产关系的是（B）1-25A．房屋抵押B．房屋征收C．房屋买卖D．房屋继承2．建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当首先办理农用地的（A）2-56A．转用审批手续B．出让审批手续C．征用审批手续D．转让审批手续3．下列关于承包期的说法不正确的是（C）2-50A．林地承包期限为30~70年B．草地承包期限为30～50年\nC．耕地承包期限为70年D．特殊林地承包期经批准可以延长4．农村土地承包经营权采取互换、转让方式流转，未经登记时产生的法律后果为（D）2-52A．无效B．不成立C．有效，可以对抗善意第三人D．不得对抗善意第三人5．征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的，必须由（A）2-68A．国务院批准B．省级人民政府批准C．县级人民政府批准D．乡级人民政府批准6．大多数英美法系国家采用的房地产权属登记及其效力模式是（B）3-95A．谢尔曼模式B．托伦斯模式C．科斯模式D．考夫曼模式7．根据我国现行有关法律的规定，房屋产权的取得、转移、变更和他项权利设定的法定生效要件是（C）3-96A．签订书面合同B．经有关主管部门批准C．办理房屋产权登记D．办理公8．城镇居民购买商品房所适用的是（B）6-（教材中无法找到标准答案）A．成本价B．市场价C．政府调节价D．政府定价9．《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额一定比例的，免征土地增值税，该比例为（C）4-111A．30％B．25％C．20％D．15％10．下列关于房地产资质一级企业条件的表述中，不正确的是（C）4-127A．自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元B．具有5年以上从事房地产开发的经历C．累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与之相当的房地产开发投资D．有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人11．下列国家对房地产中介服务人员管理的办法中，不正确的是（D）4-131A．执业咨询认证B．采取统一考试C．注册登记D．年检12．对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的（D）5-145\nA．征收价格B．政府定价C．建筑成本D．市场价格13．根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人在补偿方式上（C）5-146A．应当采取货币补偿B．应当采取房屋产权调换C．既可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换D．房屋租赁14．根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定，实施房屋征收应当（B）5-（教材中无法找到标准答案）A．先搬迁，后补偿B．先补偿，后搬迁C．边搬迁，边补偿D．先征收，后补偿15．房地产抵押合同中，抵押人应享有的权利是（D）6-170A．要求保全抵押房地产担保价值B．处分抵押权C．优先受偿权D．对抵押房地产的占有、使用和收益权l6．依照《城市房地产管理法》的规定，预售商品房的，若预购人将其购买的未竣工的预售商品房再行转让的，由（D）6-160A．土地管理部门规定B．规划局规定C．全国人大常委会规定D．国务院规定17．下列有关房屋预售条件的表述中，不符合法律规定的是（D）6-159A．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B．持有建设工程规划许可证C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的15％以上，并获房地产管理部门批准18．在城镇住房制度改革过程中，对住房建设的投资方式为（C）7-180A．国家投资B．国家集体投资C．国家、集体、个人都要投资D．个人投资19．我国开始全面推行住房公积金制度的时间为（B）7-185A．1998年B．1994年C．1986年D．1980年20．职工购买住房，可以分期付款，但分期付款的首付不得低于30％，分期付款的期限一般不超过（D）7-188\nA．3年B．5年C．8年D．10年21．物业管理公司的管理权源于（B）8-199A．房地产开发商B．业主的委托C．物业管理公司的章程D．房地产管理部门22．物业管理的对象主要是物业的共有部分和（C）8-199A．全部事务B．专有部分C．共同事务D．特殊事务23．下列属于业主大会职责的是（B）8-204A．召集和主持业主大会B．选聘、解聘物业管理企业C．检查、监督物业管理公司的管理工作D．审议年度管理工作计划、费用预算24．商业银行发放个人住房抵押贷款，贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过（D）9-215A．65％B．70％C．75％D．80％25．职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于（B）9-223A．单位所有B．职工个人所有C．单位和职工个人共有D．国家所有26．从1989年1月1日起，在耕地占用税的收入中，中央与地方的分成比例为（C）10-235A．5∶5B．4∶6C．3∶7D．2∶827．土地增值税税率采用（D）10-233A．比例税率B．二级超额累进税率C．三级超额累进税率D．四级超额累进税率28．涉外房地产关系的法律适用是指对涉外房地产关系的成立、解释和争议处理所适用的法律，即所适用的准据法是（A）11-242A．实体法B．程序法C．冲突规范D．国际法29．关于外商投资企业使用土地的限制表述中，正确的是（B）11-249A．外商投资企业对其占有的土地拥有所有权B．外商投资企业用地期限与企业的经营期限相同C．外商投资企业可以自行改变土地的用途D．外商投资企业可以根据需要改变土地利用规划\n30．将要搬迁的房屋，存在产权、债权纠纷的，解决的方式是（D）5-（教材中无法找到标准答案）A．由县级以上人民政府处理B．由房地产主管部门处理C．由房地产开发商处理D．由被搬迁人自行处理31．国有土地使用权转让合同的转让方，应当依法取得（C）2-43A．建设用地通知书B．建设用地规划许可证C．国有土地使用权证书D．建设用地批准书32．擅自出卖、转让军队房地产，情节严重的，对直接责任人员，处以（B）13-281A．2年以上，7年以下有期徒刑B．3年以上，10年以下有期徒刑C．5年以上，10年以下有期徒刑D．5年以上，12年以下有期徒刑33．违反《基本农田保护条例》规定，破坏基本农田保护区标志的，由县级以上地方人民政府土地行政主管部门或者农业行政主管部门责令恢复原状，可以处一定数额以下的罚款，该数额是（C）13-285A．50000元B．10000元C．1000元D．500元二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。34．在我国房地产法律体系中，属于专门法的包括（BDE）1-19A．《民法通则》B．《住宅法》C．《继承法》D．《土地管理法》E．《城市房地产管理法》35．下列属于契税征税对象的有（ABCD）10-240A．国有土地使用权出让B．土地使用权转让C．房屋买卖D．房屋赠与E．农村集体土地承包经营权转让36．外商投资企业用地的取得方式包括（ABCD）11-245A．通过出让方式取得土地使用权B．土地使用权作价入股方式C．通过租赁厂房和场地方式取得D．通过企业拍卖或租赁经营方式取得E．通过买卖双方私下协商方式取得37．设立房地产中介服务机构应具备的条件包括（ABCD）4-129A．有自己的名称、组织机构B．有固定的服务场所C．有必要的财产和经费D．有足够的专业人员\nE．有三年以上的从业资历38．房地产法律关系中违法的主体包括（ABCDE）1-24A．国家机关B．公民个人C．事业单位D．公司E．企业三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分)39．不动产1-3答：是指土地以及房屋、林木等地上定着物。40．异产毗连房屋3-78答：是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。41．房地产中介服务4-128答：是指为房地产开发和交易提供各种媒介性活动的总称。42．房屋租赁6-171答：是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。43．个人住房贷款9-216答：是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)44．简述城市公房管理的内容。3-104答：城市公房管理的内容主要包括：一、城市公房是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。二、城市公房管理的内容包括：（1）所有权登记；（2）使用管理；（3）租赁管理；（4）买卖管理；（5）修缮管理。45．简述世界各国土地制度的主要模式。4-111\n答：（1）以土地私有制为基础的完全市场模式。这一模式下的土地可以在市场上自由买卖，价格也主要由供求关系和竞争程度决定，如美国、日本等。（2）以土地公有制为基础的非市场模式。在这种模式下，土地所有权属于国家（或集体），由国家无偿分配给使用者使用，如前苏联、东欧等国家。（3）土地以公有制为主的国家控制的市场模式。在这种模式下，土地所有权属于国家，但在一定条件下允许出卖或再卖（转让），如英联邦国家、我国香港地区。46．简述搬迁补偿的方式。5-145答：（1）产权调换。产权调换有利于保护被拆迁人的房屋产权，但是，产权调换在有些情况下是难以适用的。（2）货币补偿。这种方式有利于一次性解决房屋搬迁安置中的问题，能够解决搬迁人无房可换的困难。（3）产权调换与作价补偿相结合。这种折中的方式，克服了单纯产权调换方式和单纯货币补偿方式的不足，发挥了产权调换和货币补偿的长处，有利于协调双方在补偿问题上的分歧，是一种行之有效的方式。47．简述物业管理的特征。8-199答：（1）物业管理关系是民事关系物业管理不同于房地产的行政管理，物业管理虽然也成“管理”，实质上并非行政意义上的管理与被管理关系，而是在物业管理服务企业与业主之间形成的一种平等的、服务性质的法律关系。（2）物业管理关系基于服务合同而产生根据部门规章和各地地方性法规的规定，物业管理服务企业从事物业管理服务，应当与业主或者业务委员会签订物业管理服务合同。（3）物业管理关系具有有偿性物业管理是通过营利性的企业——专业化的物业管理服务公司来实施的。物业管理服务公司实行的管理、提供的服务是有偿的。五、论述题(本题8分)48．论土地管理法的立法宗旨。2-38答：土地管理立法是为了实现土地管理的科学化、规范化。土地行为规范化，就是要将土地的利用和管理活动纳入法制化的轨道，实现依法治理土地。\n根据土地管理法的规定，其立法目的有以下几个方面：（1）维护土地的社会主义公有制。（2）保护、开发土地资源，合理利用土地。（3）切实保护耕地。（4）促进社会经济的可持续发展。六、案例分析题(本题10分)49．2010年1月，王某与张某签订书面房屋租赁合同，但未办理房屋租赁登记，约定在2010年1月至2011年12月31日期间租用张某房屋一间，随后王某搬进了该房屋。2011年3月，张某以房屋改建为由要求王某搬出，遭王某拒绝。2010年6月，张某欲以该房屋申请银行抵押贷款，书面告知王某，王某表示不同意。但是，张某在告知银行该租赁关系存在的情况下，仍将该房屋抵押给银行并获得贷款30万元，期限为2010年6月至12月。2011年1月，银行以贷款到期为由要求张某还贷。由于张某无法还贷，故银行要求将该房屋拍卖抵作还款，并要求王某立即搬出。请回答下列问题：(1)王某与张某之间的租赁合同是否有效?为什么?6-175答：合同有效。根据最高人民法院的司法解释，“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未按规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”因此，该合同未办理房屋租赁登记仍然是有效的。(2)张某能否以改建为由要求王某搬出，为什么?6-172答：不能。合同一经依法订立便具有法律约束力。合同法规定，六个月以上的租赁合同应采取书面形式，故该合同在形式上也合法，张某无权要求王某搬出。(3)王某不同意张某将房屋抵押是否影响张某向银行贷款?为什么?6-177答：不影响。《担保法》规定，“抵押人将一经出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”该条并未规定必须征得承租人同意，故王某是否同意不影响张某向银行贷款。(4)银行是否有权要求王某搬出，为什么?6-177答：无权。依《担保法》上条规定，“原租赁合同继续有效”，因此，后设定的抵押权在实现时，承租人受“买卖不破租赁”规则的保护，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。\n全国2012年1月自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1．在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为(A)1-1A．农用地、建设用地、未利用地B．农业用地、工业用地、建筑用地C．农用地、建筑用地、荒山荒地D．农业用地、工业用地、建设用地2．在地方权限范围内，行使征收土地批准权的机关是(B)1-31A．中央人民政府B．省级人民政府C．地市级人民政府D．县级人民政府3．征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的须由相关机关批准，该机关是(A)1-30A．国务院B．省级人民政府C．县人民政府D．镇人民政府4．发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2／3以上的成员或者(C)2-53A．1／3以上村民代表的同意B．1／2以上村民代表的同意C．2／3以上村民代表的同意D．3／4以上村民代表的同意5．为了保障农民的土地承包经营权利，《土地承包法》规定，草地的承包期限为(B)2-50A．30年B．30~50年C．30~70年D．经相关部门批准可无限期延长6．某村为修建村公共设施，占用了本村甲村民小组所有的土地，则该土地所有权归(C)2-71A．村民委员会B．国家C．甲村民小组D．该公共设施的管理者7．房屋结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋是(C)3-78A．房屋共同共有B．房屋按份共有C．异产毗连房屋D．房屋相邻8．职工对于以标准价购买的公有住房，享有(B)7-191A．独立产权B．部分产权C．完全产权D．公有产权\n9．房屋因买卖、交换、赠与等原因而致使其权属发生转移，办理产权过户手续时所进行的登记是(D)3-98A．变更登记B．他项权利登记C．注销登记D．转移登记10．下列建设用地中，不能通过行政划拨的方式取得土地使用权的是(A)4-117A．住宅用地B．城市基础设施用地C．社会公用事业用地D．军事用地11．居住用地土地使用权出让的最高年限为(D)4-114A．40年B．50年C．60年D．70年12．通过划拨获得土地使用权后，可以转让、出租、抵押土地使用权的单位和组织是(D)4-118A．社会团体B．事业单位C．行政机关D．企业13．征收范围确定后，被征收人可以进行的活动是(C)5-142A．改变房屋用途B．改建房屋C．暂时居住房屋D．扩建房屋14．下列关于房屋征收补偿的表述中，不正确的是(A)5-144,146A．因征收房屋造成的停产停业损失不予补偿B．被征收人可以自己选择补偿方式C．被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换D．因征收房屋造成的搬迁、临时安置应给予补偿15．房屋征收的补助和奖励办法由一定级别的人民政府规定，该级别是(D)5-136A．乡镇级B．市、县级C．地市级D．省级16．依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的对象不包括(A)6-151A．土地使用权B．土地上的房屋所有权C．土地所有权D．土地上的其他建筑物的所有权17．以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件之一，是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成一定比例以上的开发投资总额，该比例是(C)6-154A．10％B．15％C．25％D．50％\n18．依照《城市房地产管理法》的规定，商品房预购人将其购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由相关机构规定，该机构为(D)6-160A．国家工商行政管理总局B．省级人民政府C．全国人大常委会D．国务院19．职工以标准价购买的公有住房，经过一定年限后可依法进入市场，该年限一般为(B)7-191A．3年B．5年C．8年D．10年20．公房出售的对象是(A)7-192A．职工家庭B．职工个人C．职工及其成年家属D．职工及出资购买该公房的其他家庭成员21．我国开始全面推行住房公积金制度是在(C)7-185A．1980年B．1986年C．1994年D．1998年22．业主大会的执行机构是(C)8-204A．物业管理公司B．居民委员会C．业主委员会D．房地产公司23．物业管理服务公司的权利源于(A)8-211A．业主大会和业主委员会B．政府土地管理部门C．居民委员会D．房地产开发企业24．下列属于物业管理服务企业义务的是(D)8-212A．向房地产行政管理部门提交重大管理措施B．减免业主委员会成员的物业管理费C．为业主提供个性化健康咨询D．定期向全体业主公布管理费用收支账目25．经济适用住房开发贷款期限由借贷双方根据经济适用住房建设周期协商确定，最长不得超过(C)9-220A．1年B．2年C．3年D．4年26．下列属于个人住房贷款借款人条件的是(A)9-217A．有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力B．具有中国国籍，年满23周岁C．已接受九年义务教育\nD．无犯罪记录27．个人住房贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，应该(A)9-219A．按相应利率档次执行新的利率规定B．按相应利率档次执行旧的利率规定C．经借贷双方协商确定利率标准D．由金融行政主管部门重新确定利率标准28．下列属于狭义房地产税的是(D)10-229A．企业所得税B．个人所得税C．营业税D．土地增值税29．土地增值税的征税范围(A)10-233A．为土地使用权、地上建筑物及其他附着物B．仅为土地使用权C．为土地使用权和地上建筑物D．为地上建筑物及其他附着物30．在农村新建住宅时，可以给予减免耕地占用税的情形是(D)10-237A．农村致富带头人B．到农村创业的高校毕业生C．投资农业的外资企业D．农村革命烈士家属、革命残废军人、革命老根据地生活困难的农户31．外国人办理房屋登记时所提交的证件及文书(D)11-253A．可以提交副本B．经房屋登记部门同意可以提交副本C．经外国人国籍所在国证明可以提交副本D．须提交正本32．出现土地侵权纠纷时，当事人(C)12-262A．只能提交土地管理部门调解B．必须经过土地管理部门调解后提起诉讼C．可以直接提起诉讼D．必须申请仲裁33．阻碍土地行政管理部门的工作人员依法执行职务，应依法给予(D)13-285A．行政处分B．纪律处分C．行政处分和治安管理处罚D．治安管理处罚或追究刑事责任二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）\n在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。34．房地产市场作为一类特殊商品交换具有自己的若干特性，表现在(ABCD)1-3A．终级分配B．综合功能C．多级市场D．法定形式E．国家干预35．土地使用权的特征包含(BCDE)2-43A．主体的确定性B．客体的有限性C．取得的法定性D．使用的期限性E．权利的派生性36．房地产转让可通过下列方式实现(ABCD)6-151A．买卖B．赠与C．以房地产作价入股D．以房地产抵债E．房屋抵押37．下列属于契税征税对象的是(BCDE)10-240A．国有土地所有权出让B．国有土地使用权出让C．土地使用权转让D．房屋买卖E．房屋赠与、房屋交换38．对外商投资企业使用土地的限制有(ABC)11-249A．不能擅自改变土地的用途B．对其占有的土地有使用权，但无所有权C．必须严格按照该土地的利用规划使用土地D．用地期限比企业的经营期限短E．用地期限比企业的经营期限长三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分)39．房屋所有权3-73答：房屋所有权，是指房屋所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。40．房地产开发4-107答：房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。41．建筑物区分所有权3-81答：\n建筑物区分所有权是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。其中，专有部分所有权（专有权）又称特制所有权；共用部分持分权又称共有权；因共同关系所生的成员权又称社员权。42．业主8-202答：业主是物业的所有权人，对物业享有占有、使用、收益和处分的权利。43．住房公积金9-222答：住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)44．简述房地产相邻关系的种类。3-77答：房地产相邻关系涉及面广、内容复杂，在现实生活中，主要有以下几种：（1）因使用林地、通道，或通行而发生的相邻关系。（2）因相邻环境保护而发生的相邻关系。（3）因险情危害而发生的相邻关系。（4）因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系。45．简述设立房地产开发企业的必要条件。4-122答：房地产开发企业的设立条件主要包括：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合国家规定的注册资本；（4）有足够的专业技术人员；（5）法律、行政法规规定的其它条件。46．简述业主委员会的职责。8-206答：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其它职责。\n47．简述拒不履行土地复垦义务的法律责任。13-282答：土地复垦，实行“谁破坏、谁复垦”的原则。违反土地管理法规定，拒不履行土地复垦义务的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令限期改正。逾期不改正的，责令缴纳复垦费用，专项用于土地复垦；还可处以罚款，罚款额为土地复垦费的2倍以下。五、论述题(本题8分)48．试述土地管理法的立法宗旨。2-38答：土地管理立法是为了实现土地管理的科学化、规范化。土地行为规范化，就是要将土地的利用和管理活动纳入法制化的轨道，实现依法治理土地。根据土地管理法的规定，其立法目的有以下几个方面：（1）维护土地的社会主义公有制。（2）保护、开发土地资源，合理利用土地。（3）切实保护耕地。（4）促进社会经济的可持续发展。六、案例分析题(本题10分)49．2008年6月，某市居民路某通过肖某介绍，与张某签订书面协议，将自己的3间平房卖给张某。肖某建议张、路二人到房管局办理过户手续，但张、路二人认为，有中间人证明就行了，过户手续可办可不办。于是，张某在交付给路某35万元购房款后，就搬进路某的3间平房居住。2010年2月，该市房屋征收管理部门通知张某搬出其所居住的房屋，自行另找住房，理由是：市里准备兴建老年人福利院，张某居住街区平房所在地属于被征收的范围。张某将此事告知路某后，路某即到房屋征收管理部门，声明张某居住的住房是自己的，自己现在住房紧张，要求房屋征收管理部门拆除住房后，给自己另行安排住房。房屋征收管理部门答应了路某的要求。张某不服，向人民法院提起诉讼。请问：(1)张某与路某的房屋买卖协议是否有效?为什么?6-156答：张某与路某签订的合同有效。因为该房地产转让合同反映了双方当事人的意志，合同一经依法成立，当事人即直接发生权利义务关系。(2)张某与路某买卖的3间平房的产权是否转移?为什么?3-96答：张某与路某买卖的3间平房的产权不发生转移。\n因为根据《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定，凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。张某与路某的房屋买卖由于未经登记而不发生产权转移的效力。(3)应该对张某还是路某给予征收补偿?5-135答：应该向路某给予征收补偿。因为路某与张某的房屋买卖未经登记，因此房屋产权没有转移，房屋的所有权仍然归路某享有。在征收法律关系中，被征收人是指被征收房屋的所有人。因此，该征收补偿应当向路某做出。