2012年全国造价员考试建设工程造价管理基础知识要点 69页

2012年全国工程造价考试《建设工程造价管理基础知识》中国建设工程造价管理协会编中国计划出版社一、造价员资格考试分“工程造价基础知识”和“工程计量与计价实务(××工程)”两个科目。其中“工程计量与计价实务(××工程)”分若干个专业，由各地方、各行业管理机构自行编制考试大纲，送中国建设工程造价管理协会备案。二、造价员资格考试的两个科目单独考试、单独计分。“工程造价基础知识”科目的考试时间为2小时，考试试题实行100分制，试题类型为单项选择和多项选择题。“工程计量与计价实务(××工程)”科目的考试时间由各地方、各行业有关管理机构自行确定，试题类型建议为工程造价文件编制的应用实例。三、考试大纲对专业知识的要求掌握、熟悉和了解三个层次。掌握即要求应考人员具备解决实际工作问题的能力；熟悉即要求应考人员对该知识具有深刻的理解；了解即要求应考人员对该知识有正确的认知。一.造价员考试科目“工程造价基础知识”和“工程计量与计价实务(××工程)”，两个科目分别单独考试，单独计分。二.考试时间三.考试题型现在“工程造价基础知识”考试试题实行100分制，试题类型为单选题和多项选择题。1.单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，仅有1个最符合题意)2.多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分，少选，所选的每个选项得0.5分)选项有A、B、C、D、E共五项。2005年——2006年造价员考试题型分布统计年度章06年05年备注69\n第一章建设工程造价管理相关法规与制度20第一节新增第二章建设工程项目管理11新增第三章建设工程合同管理43第四章建设工程造价构成167第五章建设工程造价的计价依据1810第六章决策和设计阶段工程造价的确定与控制22新增第七章建设工程招投标与合同价款的确定*511第八章建设工程施工阶段工程造价的控制与调整**117第九章竣工决算的编制与保修费用的处理**82第一章建设工程造价管理相关法规与制度§1.1增建设工程造价管理相关法律法规一、建筑法——《中华人民共和国建筑法》1.建筑许可⑴按照国院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证；⑵申请施工许可证应具备的条件:①已办理建筑工程用地批准手续；②在城市规划区里的建筑工程，已取得规划许可证；③需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；④已经确定建筑施工单位；⑤有满足施工需要的施工图纸及技术资料；⑥有保证工程质量和安全的具体措施；⑦建设资金已经落实；⑧法律、行政法规规定的其他条件。⑶施工许可证的有效期限：建设单位应自领取许可证之日起3个月内开工，延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或延期超时的，许可证自动废止。69\n⑷在建工程因故中止施工的，建设单位应自中止施工之日起1个月内，向发证机关报告，并做好维护管理工作。⑸批准开工的建筑工程因故不能按期开工超过6个月的，应重新办理开工报告批准手续。2.建筑工程承发包⑴联合承包：联合承包的各方对承包合同承担连带责任，并应按资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程；将共同投标协议连同投标文件一并提交；⑵除总承包合同已约定的分包外，须经建设单位认可；⑶但禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，或将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义全部转包给他人；禁止分包单位将其承包的工程再分包；⑷建筑工程总承包单位按总承包合同约定对建设单位负责，分包单位按分包合同约定对总承包单位负责，总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。3.建筑工程监理实施建筑工程监理前，建设单位应将委托的工程监理单位、监理内容及监理权限，书面通知被监理的建筑施工企业；4.建筑安全生产管理⑴“安全第一、预防为主”的方针；⑵安全生产责任制度和群防群治制度；⑶施工现场安全有建筑施工企业负责；实行施工总承包的，由总承包单位负责，分包单位向总承包单位负责；建筑施工企业须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险，支付保险费。二、增合同法1.合同的主体：自然人、法人、其他组织。2.合同的基本原则：平等、自愿、公平、诚实信用、合法的原则。三、*其他相关法律法规1.价格法——《中华人民共和国价格法》⑴政府在必要时，可对下列商品和服务价格实行政府导价或政府定价：69\n①与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；②资源稀缺的少数商品价格；③自然垄断经营的商品价格；④重要的公用事业价格；⑤重要的公益性服务价格。⑵干预措施：限定差价率或利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度。2.土地管理法——《中华人民共和国土地管理法》①我国实行的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制；②国家实行土地用途管理制度，分为农用地、建设用地和未利用地；③土地利用总体规划实行分级审批。⑴建设用地①涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；②征收耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费以及土地附着物和青苗的报偿费；③下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以划拨方式取得：A国家机关用地和军事用地；B城市基础设施用地和公益事业用地；C国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；D法律、行政法规规划的其他用地。④临时使用土地期限一般不超过两年，并不得修建永久性建筑物；⑤有下列情形之一的，有关政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：A．为公共利益需要使用土地的，对土地使用权人应给予适当补偿；B．为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；C．土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的；D．因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；E．公路、铁路、机场、扩厂等经核准报废的。3.保险法——《中华人民共和国保险法》⑴保险合同可以分为财产保险合同和人身保险合同；⑵投保人故意不履行如实告知义务的，保险人有权解除保险合同，对于保险合同解除前发生的保险事故，69\n不承担赔偿或给付保险金的责任，并不退还保险费；⑶投保人因过失未履行如实告知义务的，保险人有权解除保险合同，对保险事故的发生有严重影响的，保险人对于保险合同解除前发生的保险事故，不承担赔偿或给付保险金的责任，但可以退还保险费；⑷财产保险合同①建筑工程一切险和安装工程一切险均属财产保险；②保险责任开始前，投保人要求解除合同的，应向保险人支付手续费，保险人应退还保险费。保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起至合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人；③保险事故发生后，被保险人为防止或减少保险标的的损失所支付的必要的、合理的费用，由保险人承担。保险人所承担的数额在保险标的损失赔偿金额以外另行计算，最高不超过保险金额的数额；④保险人、被保险人为查明和确定保险事故的性质、原因和保险标的的损失程度所支付的必要的、合理的费用，由保险人承担。⑸人身保险合同①投保人申报的被保险人年龄不真实，并且其真实年龄不符合合同约定的年龄限制的，保险人可以解除合同，并扣除手续费后，向投保人退还保险费，但自合同成立之日起逾二年的除外；②投保人如超过规定的期限60日未支付当期保险费的，合同效力中止；③保险人对人身保险的保险费，不得用诉讼方式要求投保人支付；④合同效力中止的，经保险人与投保人协商并达成协议，在投保人补交保险费后，合同效力恢复。但合同效力中止之日起二年内未达成协议的，保险人有权解除合同。⑤投保人解除合同，保险人应自接到解除合同通知之日起30日内，退还保险费。⑥无论解除合同，投保人已交足二年以上保险费的，保险人应按合同约定退还保险单的现金价值。投保人未交足二年保险费的，保险人应在扣除手续费后，退还保险费；⑦人身保险的受益人由被保险人或投保人指定，投保人指定受益人是须经被保险人同意。4.税收相关法律法规——《中华人民共和国税收征收管理办法》⑴自领取营业执照之日起30日内，应持有关证件，向税务机关申报办理税务登记；⑵应自工商行政管理机关办理变更登记之日起30日内或在向工商行政管理机关申请办理注销登记之前，持有关证件向税务机关申报办理变更或注销税务登记；69\n⑶纳税人因有特殊困难，可延期缴纳税款，但最长不得超过三个月，否则从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金；⑷税率分为：比例税率、累进税率(全额累进税率、超额累进税率)和定额税率；⑸按税收征收对象不同，税收可分为：流转税、所得税、财产税、资源税和行为税、城镇土地使用税五种。§1.2建设工程造价管理制度国务院建设主管部门审定甲级工程造价咨询企业的资质：一、建设工程造价专业人员资格管理1.造价工程师执业资格制度⑴初始注册：自执业资格证书签发之日起一年内提出注册申请，初始注册有效期为四年；⑵延续注册：应在注册有效期满30日前申请延续注册，有效期为四年；⑶变更注册：变更注册后延续原注册有效期；⑷增下列情形之一的不予注册：①不具有完全民事行为能力的；②申请在两个或两个以上单位注册的；③未达到造价工程师继续教育合格标准的；④前一个注册期内工作业绩达不到规定标准或未办理暂停执业手续而脱离工程造价业务岗位的；⑤受刑事处罚、刑事处罚尚未执行完毕的；⑥因工程造价业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满五年的；⑦因前项规定以外原因受刑事处罚，自处罚决定之日起至申请注册之日止不满三年的；⑧被吊销注册证书，自被处罚决定之日起至申请注册之日止不满三年的；⑨以欺骗、贿赂等不正当手段获准注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满三年的；⑩法律、法规规定不予注册的其他情形。⑸注册造价工程师有权发起设立工程造价咨询企业；⑹继续教育，分必修课和选修课，每一注册有效期各为60学时。2.造价员从业资格制度69\n⑴《全国建设工程造价员资格证书》原则每3年检验1次；⑵有下列情形之一者，验证不合格或注销证书和专用章：①无工业业绩；②脱离工程造价业务岗位的；③未按规定参加继续教育的；④以不正当手段取得《全国建设工程造价员资格证书》的；⑤在建设工程造价活动中有不良记录的；⑥涂改《全国建设工程造价员资格证书》和转借专用章的；⑦在两个或两个以上单位以造价员名义从业的。⑶继续教育：参加继续教育的时间原则上不得少于30小时/3年。二、增合同法1.合同的主体：自然人、法人、其他组织。2.合同的基本原则：平等、自愿、公平、诚实信用、合法的原则。三．增建设工程造价咨询企业管理1.工程造价咨询企业资质等级标准：⑴乙级资质标准：①企业出资人中，注册造价工程师人数不低于出资人总数的60%，且其出资额不低于企业注册资本总额的60%；②技术负责人已取得造价工程师注册证书，并且有工程或工程经济类高级专业技术职称，且从事工程造价专业工作十年以上；③专职从事工程造价专业工作的人员不少于12人，其中具有工程或工程经济类中级及以上专业技术职称的人员不少于8人，取得造价工程师注册证书的人员不少于6人，其他人员具有从事工程造价专业工作的经历；④企业注册资本不少于人民币50万元；69\n⑤暂定期内工程造价咨询营业收入累计不低于人民币50万元。⑵甲级资质标准①已取得乙级工程造价咨询企业资质证书满三年；②企业出资人中，注册造价工程师人数不低于出资人总数的60%，且其出资不低于企业注册资本总额的60%；③技术负责人已取得造价工程师注册证书，并具有工程或工程经济类高级专业技术职称，且从事工程造价专业工作十五年以上；④专职从事工程造价专业工作的人员不少于20人，其中具有工程或工程经济类中级及以上专业技术职称的人员不少于16人，取得造价工程师注册证书的人员不少于10人，其他人员具有从事工程造价专业工作的经历；⑤企业与专职专业人员签订劳动合同，且专职专业人员符合国家规定的职业年龄(出资人除外)；⑥专职专业人员从事档案关系有国家认可的从事代理机构代为管理；⑦企业注册资本不少于人民币100万元；⑧具有固定的办公场所，人均办公建筑面积不少于10平方米；⑨技术档案管理制度、质量控制制度、财务管理制度齐全；⑩企业为本单位专职专业人员办理的社会基本养老保险手续齐全；暂定期内工程造价咨询营业收入累计不低于人民币500万元；在申请核定资质等级之日前三年内无违规行为。2.工程造价咨询企业的业务承接⑴甲级工程造价咨询企业可从事各类建设项目的工程造价咨询业务；乙级工程造价咨询企业可从事工程造价5000万元人民币以下的各类建设项目的工程造价咨询业务；⑵工程造价咨询企业设立分支机构，应自领取分支机构营业执照之日起30日内备案；⑶省、自治区、直辖市人民政府建立主管部门应在接受备案之日起20日内，报国务院建立主管部门备案；⑷应由设立分支机构的工程造价咨询企业负责承接业务、订立合同、出具工程造价成果文件；⑸工程造价咨询企业跨省、自治区、直辖市承接业务，应自承接业务之日起30日内到建设工程所在地省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门备案。3.工程造价咨询企业的法律责任69\n⑴资质申请或取得的违规责任①申请人隐瞒有关情况或提供虚假材料申请工程造价咨询企业资质的，不予受理或不予资质许可，并给予警告，申请人在一年内不得再次申请工程造价咨询企业资质；②以欺骗、贿赂等不正当手段取得工程造价咨询企业资质的，由县级以上地方人民政府的建设主管部门或有关专业部门给予警告，并处1万元以上3万元以下的罚款，申请人三年内不得再次申请工程造价咨询企业资质。⑵经营违规责任①未取得工程造价咨询企业资质从事工程造价咨询活动或超越资质等级承揽工程造价咨询业务的，出具的工程造价成果文件无效，由县级以上地方人民政府的建设行政主管部门或有关专业部门给予警告，责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下的罚款；②工程造价咨询企业不及时办理资质证书变更手续的，由资质许可机关责令限期办理，逾期不办理的，可处以1万元以下的罚款；③有下类行为之一的，由县级以上地方人民政府的建设行政主管部门或有关专业部门给予警告，责令限期改正，逾期未改正的，处以5000元以上2万元以下的罚款；A新设立的分支机构不备案的；B跨省、自治区、直辖市承接业务不备案的。⑶其他违规责任有下类行为之一的，由县级以上地方人民政府的建设行政主管部门或有关专业部门给予警告，责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下的罚款；①涂改、倒卖、出租、出借资质证书，或以其他形式非法转让资质证书；②同时接受招标人和投标人或两个以上投标人对同一工程项目的工程造价咨询业务；③以给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争；④转包承接的工程造价咨询业务；⑤法律、法规禁止的其他行为。第二章增建设工程项目管理§2.1建设工程项目管理概述69\n一、建设工程项目的组成与分类1.建设工程项目的组成⑴单项工程：在一个建设工程项目中，具有独立的设计文件，竣工后可独立发挥生产能力或效益；⑵单位(子单位)工程：指具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。按单项工程的构成，可将其分解为建筑工程和设备安装工程；⑶分部(子分部)工程：按专业性质、建筑部位确定。⑷分项工程：一般按主要工程、材料、施工工艺、设备类型等进行划分。2.建设工程项目的分类：⑴按建筑性质划分：新建项目、扩建项目、改建项目、迁建项目和恢复项目；⑵按投资作用划分：生产性建设工程项目和非生产性建设工程项目；⑶*按项目的投资效益划分：竞争性项目、基础性项目和公益性项目；⑷*按项目的投资来源划分：政府投资项目(经营性和非经营性政府投资项目)和非政府投资项目。二、工程项目建设程序1.政府投资项目和非政府投资项目分别实行审批制、核准制和备案制；2.项目新开工时间：指工程项目设计文件中规定的任何一项永久性工程第一次正式破土开槽开始施工日期。不需开槽的工程，正式开始打桩的日期就是开工日期。3.生产准备——主要内容：A招收培训生产人员；B组织准备；C技术准备；D物资准备。4.项目后评价的基本方法：对比法。⑴效益后评价：具体包括：经济效益后评价、环境效益和社会效益后评价、项目可持续性评价、项目综合效益后评价。⑵过程后评价。三、建设工程项目管理及其主要内容1.计划、组织、指挥、协调和控制。项目管理：针对性、系统性、程序性和科学性。69\n2.建设工程项目管理的发展趋势：A集成化B国际化C信息化3.建设工程项目管理类型：①业主方项目管理②工程总承包方项目管理③设计方项目管理④施工方项目管理⑤供货方项目管理。4.施工方项目管理目标体系(QCDSE目标体系)：施工质量(Quality)、成本(Cost)、工期(Delivery)、安全和现场标准化(Safety)、环境保护(Environment)。5.环境保护在项目实施阶段要做到“三同时”：主体工程与环保措施工程同时设计、同时施工、同时投入运行。§2.2建设工程目标管理一、建设工程目标控制的原理和方法1.建设工程目标控制的措施和方法⑴措施：组织措施、技术措施、经济措施、合同措施。⑵主要方法：网络计划法、S曲线法、香蕉曲线法、排列图法、因果分析图法、直方图法、控制图法、其他。二、建设工程项目成本管理的内容**成本预测是成本计划的编制基础，成本计划是开展成本控制和核算的基础；成本控制能对成本计划的实施进行监督，保证成本计划的实现，而成本核算又是成本计划是否实现的最后检查，它所提供的成本信息又是成本预测、成本计划、成本控制和成本考核等的依据；成本分析为成本考核提供依据，也为未来的成本预测与编制成本计划指明方向；成本考核是实现成本目标责任制的保证和手段。成本控制：包括计划预控、过程控制和纠偏控制三个环节。§2.3　建设工程项目风险管理一、建设工程项目风险管理程序　　　损失的不确定性69\n1.建设工程项目风险的分类：⑴按风险来源划分：自然风险、社会风险、经济风险、法律风险和政治风险；⑵按风险涉及的当事人划分：　①业主的风险：三类：人为风险、经济风险和自然风险；②承包商的风险：三类：决策错误风险、缔约和履约风险、责任风险（包括职业责任风险、法律责任风险、替代责任风险）；⑶按风险影响范围划分：局部风险和总体风险。2.建设工程项目风险管理程序⑴风险识别方法包括专家调查法、财务报表法、初始风险清单法、流程图法等，最主要成果是风险清单；⑵风险分析与评估常用方法主要有：调查打分法、蒙特卡洛模拟法、计划评审技术法和敏感性分析法等。二、建设工程项目风险应对策略1.风险回避——当遇到下列情形时，应考虑风险回避的策略　⑴风险事件发生概率很大且后果损失也很大的项目；⑵发生损失的概率并不大，但当风险点事件发生后产生的损失是灾难性的，无法弥补的。2.风险自留⑴风险自留与其他风险对策的根本区别在于：它不改变项目风险的客观性质，即不改变项目风险的发生概率和项目风险潜在损失的严重性。⑵风险自留分为非计划性风险自留和计划性风险自留。导致非计划性风险自留的主要原因有：缺乏风险意识、风险识别失误、风险分析与评价失误、风险决策延误、风险决策实施延误等。3.风险控制风险控制工作可分为预防损失和减少损失两种，风险控制方案应当是两种措施的有机结合。4.风险转移⑴非保险转移：又称合同转移，项目风险最常见的非保险转移有三种情况：①业主将合同责任和风险转移给对方当事人；69\n②承包商进行项目分包；③第三方担保。如承包商履约担保。⑵保险转移：通常直接称为工程保险。但保险并不能转移工程项目的所有风险。第三章　　建设工程合同管理§3.1　合同概述一、合同的订立1.⑴要约①有些合同在要约之前还会有要约邀请。A.要约邀请在法律上无需承担责任。B.寄送的价目表、招标公告、商业广告等为要约邀请，商业广告的内容要约规定的，视为要约。②要约到达受要约人时生效。③要约可以撤回，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人；④要约可以撤销，撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人；⑤下列情形之一，邀约不得撤销；A.要约人确定了承诺期限或以其他形式明示要约不可撤销；B.受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。⑥有下列情形之一的，要约失效：　A．拒绝要约的通知到达要约人；　B．要约人依法撤销要约；　C．承诺期限届满，受要约人未作出承诺；　D．受要约人对要约的内容作出实行变更。⑵承诺　①承诺应当在要约确定的期限内达到要约人；②以信件或电报作出的要约，承诺期限自信件载明的日期或电报交发之日开始计算。信件未载明日期的，自投寄该信件的邮戳日期开始计算。以电话、传真等快速通讯方式作出的要约，承诺期限自要约到达受要约人时开始计算；69\n③承诺通知到达要约人时生效；④承诺可以撤回，撤回承诺的通知应在承诺通知到达要约人之前或与承诺通知同时到达要约人；⑤受要约人超过承诺期限发出承诺的，除要约人及时通知受要约人该承诺有效以外，为新要约；⑥承诺的内容应与要约的内容一致，受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约；⑦承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容已承诺的内容为准。2.合同成立的其他情形⑴法律、行政法规规定或当事人约定要用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的；⑵采用合同书形式订立合同。在签字或盖章之前，当事人一方已履行主要义务，对方接受的。3.格式条款　⑴提供格式条款一方免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。⑵对格式条款的理解发生争议的，应按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。4.缔约过失责任　⑴构成条件：①当事人有过错。若无过错，则不承担责任；②损害后果的发生。若无损失，亦不承担责任；③当事人的过错行为与造成的损失有因果关系。⑵当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应承担损害赔偿责任：①假借订立合同，恶意进行磋商；②故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；③有其他违背诚实信用原则的行为。二、合同的效力1.合同成立的判断依据是承诺是否生效；2.效力待定合同——指合同已经成立，但合同效力能否产生尚不能确定的合同。包括：⑴限制民事行为能力人订立的合同——指10周岁以上不满18周岁69\n的未成年人，以及不能完全辨认自己行为的精神病人。①限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效；②限制民事行为能力人订立的合同并非一律无效，在以下几种情形下订立的合同是有效的；A.经过其法定代理人追认的合同，即为有效合同；B.纯获利益的合同；C.与限制民事行为能力人的年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同。③与限制民事行为能力人订立合同的相对可以催告法定代理人在1个月内予以追认，法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同追认之前，善意相对人有撤销的权利，撤销应以通知的方式作出。⑵无权代理人代定的合同　主要包括：行为人没有代理权、超越代理权限范围或代理权终止后仍以被代理人的名义订立的合同。　①无权代理人代订的合同对被代理人不发生效力的情形。　A.未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；　B.与无权代理人签订合同的相对人可以催告被代理人在1个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利，撤销应以通知的方式作出；②无权代理人代订的合同对被代理人具有法律效力的情形。A.行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效；　　　B.表见代理：是善意相对人通过被代理人的行为足以相信无权代理人具有代理权的情形。使相对人相信无权代理人具有代理权的理由是否正当、充分，就成为是否构成表见代理的关键。③法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同的效力。④无处分权的人处分他人财产合同的效力。　效力待定合同一般为无效合同，但经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。3.在一般情况下，合同中的免责条款都是有效的。但下列免责条款无效：　⑴造成对方人身伤害的；⑵因故意或重大过失造成对方财产损失的。69\n4.可变更或撤销的合同　⑴合同可以变更或撤销的情形：①当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销的合同有：A.因重大误解订立的；B.在订立合同时丧失公平的。②一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销；③当事人请求变更的，人民法院或仲裁机构不得撤销。⑵有下列情形之一的，撤销权消灭：　①具有撤销权的当事人自知道或应知道撤事由之日起1年内没有行使撤销权的；②具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或以自己的行为放弃撤销权。⑶对当事人依据无效合同或被撤销合同而取得的财产应依法进行如下处理：A.返还财产或折价补偿；B.赔偿损失。双方都有过错的，应各自承担相应的责任；C.收归国家所有或返还集体、第三人。三、合同的履行1.合同履行的原则：全面履行原则、诚实信用原则。　要求合同当事人在履行合同约定的主义务的同时，履行合同履行过程中的附随义务：A.及时通知义务；B.提供必要条件和说明的义务；C.协助义务；D.保密义务。2.合同履行的一般规定：　①价款或报酬不明确问题的处理方法：按订立合同时履行地的市场价格履行，依法应执行政府定价或政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时按原价格执行；价格下降，按新价格执行。逾期提取标的物的，遇价格上涨时按新价格执行；价格下降的，按原价格执行。②履行地点不明确问题的处理方法：给付货币的，在接受货币一主所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。③履行期限不明确问题的处理方法：债务人可以随时履行，债权人也可随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。④履行方式不明确问题的处理方法：按有利于实施目的的方式履行。69\n⑤履行费用的负担不明确问题的处理方法：由履行义务一方承担。3.合同履行中的第三人：　①向第三人履行合同。债务人未向第三人履行债务或履行债务不符合约定，应向债权人承担违约责任；②由第三人代为履行合同。第三人不履行债务或履行债务不符合约定，债务人应向债权人承担责任。4.合同履行过程中几种特殊情况的处理：　①因债务权人分立。债权人分立、合并或变更依据没有通知债务人，致使履行债务发生困难的，债务人可中止履行或将标的物提存。②债务人提前履行债务的情况。债权人可拒绝，但提前履行不损害债权人利益的除外，债务人提前履行债务给债券人增加的费用，由债务人承担。四、合同的变更和转让1.合同的变更仅指合同内容的变更，不包括合同主体的变更——《合同法》的定义，⑴合同主体的变更实质上就是合同的转移；⑵合同变更分为协议变更和法定变更。2.合同的转让　⑴合同债权（权利）转让：①债权人转让权利的，债权人应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力，除非经受让人同意，否则，债权人转让权利的通知不得撤销；②债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债券到期或同时到期的，债务人可以向受让人主张抵消。⑵合同债务（义务）转移：①债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应经债权人同意；②债务人享有的对债权人的抗辩权也随债务转移而由新债务人享有。⑶合同权利和义务的概括转让：　①当事人一方经对方同意，可将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，适用上述债权债务转让；②当事人订立合同后合并的，由合并的法人或其他组织行使权利、履行义务。69\n③当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带责任。五、合同的权利义务终止1.终止的原因：　⑴有下列情形之一的，合同的权利义务终止：①债务已经按约定履行；②合同解除；③债务相互抵消；④债务人依法将标的物提存；⑤债权人免除债务；⑥债权债务同归于一人；⑦法律规定或当事人约定终止的其他情形。⑵合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。2.合同解释：　合同履行后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3.标的物提存：　⑴有下列情形之一的，难以履行债务的，债务人可将标的物提存：①债权人无正当理由拒绝受领；②债权人下落不明；③债权人死亡未确定继承人或丧失民事行为能力未确定监护人；④法律规定的其他情形。⑵标的物不适于提存或提存费用过高的，债务人可依法拍卖或变卖标的物，提存所得的价款；⑶债权人可随时领取提存物，但债权人对债务人负有到期债务的，在债权人未履行债务或提供担保之前，提存部门根据债务人的要求应拒绝其领取提存物；⑷债权人领取提存物的权利期限为五年。六、违约责任的承担方式：69\n1.继续履行。首选方式。2.采取补救措施。3.赔偿损失。　当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；否则致使损失扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用由违约方承担。4.违约金。5.定金。　债务人履行债务后，定金应抵作价款或收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。　当事人一方因第三人原因造成违约的，应向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依据法律规定或约定解决。七、合同争议的解决1.对于一般的合同争议，由被告住所地或合同履行地人民法院管辖为。2.建设工程合同的纠纷一般都适用于不动产所在地的专属管辖，由工程所在地人民法院管辖。§3.3　建设工程施工合同及总承包合同管理一、建设工程合同计价模式及其选择1.建设工程合同计价模式⑴总价合同：工程勘察、设计合同一般为总价合同。①固定总价合同：报价较高。固定总价合同的适用条件一般为：A.工程投标时的设计深度已达到施工图设计的深度；B.规模较小，技术不太复杂的中小型工程或承包工作内容较为简单的工程部位。可合同遇见各种风险。C.工程合同期较短（一般为一年以内）。②可调总价合同：合同期较长（1年以上）69\n常用的调价方法有：文件证明法、票据价格调整法和公式调价法。⑵单价合同①单价合同大多用于工期长、技术复杂、实施过程中发生过各种不可预见因素较多的大型土建工程，以及业主为了缩短工程建设周期，初步设计完成后就进行施工招标的工程。②工程量清单内所列工程量为估计工程量，而非准确工程量；③按合同工期的长短，可分为固定单价合同和可调单价合同。⑶成本加酬金合同　①大多适用于边设计、边施工的紧急工程或修复工程；②按酬金计算方式不同，合同形式有：A成本加固定酬金合同B成本加固定百分比合同C成本加浮动酬金合同D目标成本加奖罚合同。2.建设工程施工合同类型的选择　⑴工程项目的复杂程度：有把握的部分采用总价合同，估算不问候语的部分采用单价合同或成本加酬金合同；⑵工程项目的设计深度：（表3.2）一般，施工图设计阶段采用总价合同，技术设计单价合同，初步设计阶段采用成本加酬金合同或单价合同。⑶工程施工技术的先进程度有较大部分采用新技术和新工艺，不宜采用固定总价合同，而应采用成本加酬金合同。⑷工程施工工期的紧迫程度：有些紧急工程（如灾后修复工程等）宜采用成本加酬金合同。二、建设工程施工合同示范文本1.组成**　⑴协议书建设工程施工合同文件包括：①施工合同协议书；②中标通知书；③投标书及其附件；④施工合同专用条款；⑤施工合同通用条款；⑥标准、规范及有关文件；⑦图纸；⑧工程量清单；⑨工程报价单或预算书。⑵通用条款：凡《合同示范文件》内容与《建设工程价款结算暂行办法》不一致之处，以后者为准。69\n⑶专用条款。⑷附件。2.建设工程施工合同中有关造价的条款⑴招标工程的合同价款住所中标通知书中的中标价格，非招标工程依据工程预算书在协议书内约定；⑵可调价格合同中，合同价款的调整因素包括：①法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款；②工程造价管理部门公布的价格调整；③一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时；④双方约定的其他因素。三、建设工程总承包合同管理1.EPC承包合同的订立　⑴业主在立项后即开始招标。⑵文件组成：①合同协议书；②合同专用条件；③合同通用条件；④业主要求；⑤投标要求；⑥其他如工程量清单。2.EPC合同的履行管理⑴通常情况下，EPC承包合同不包括地质勘察；⑵总承包合同通常为总价合同；承包商应支付其为完成合同义务所引起的关税和税收。四、建设工程分包合同管理1.建设工程施工专业分包合同管理　⑴建设工程施工专业分包合同（示范文本）内容包括：协议书、通用条款和专用条款三部分。⑵专业分包合同的履行管理：①分包人不能按时开工，应在约定开工日期前5天向承包人提出延期开工要求，并理由。承包人接到请求后的48小时内给予否决的答复，否则视为同意分包人延期开工的要求。②因非分包人原因导致分包工程不能按期开工，承包人应以书面形式通知分包人推迟开工日期，并赔偿分包人延期开工造成的损失，合同工期相应顺延。③分包人在合同约定的时间内，向承保人报送该阶段已完工作的工程量报告。收到分包人的报告后，承包人应首先对照分包合同工程量清单中的工作项目、单价或价格复核取费的合理性和计算的正确性，以核准该阶段应付给分包人的金额。承包人计量后，将其列入主合同的支付报表一并提交工程师69\n。承包人应在专业分包合同约定的时间内支付分包工程款，逾期支付要计算拖期利息。④承包人接到工程师依据主合同发布的涉及分包合同工程变更指令后，以书面确认方式通知分包人，同时，承包人也有权根据工程的实际进展情况自主发布有关变更指令。⑤承包人进行了工程师发布的变更指令，计量变更工程量及对变更工程进行估价时，应请分包人参加。进行变更工程估价时，应参考分包合同中相同或类似工作的费率来核定，如没有，应通过协商确定；⑥如分包工程属于规定的分步移交工程，则在分包人与承包人进行相关检查和检验后，提请发包人按主合同规定的程序进行竣工验收。如根据主合同无需由发包人验收的部分，承包人根据主合同规定的验收程序与分包人共同验收。⑦只要验收合同，竣工日期为分包人提交竣工验收报告之日。如发现存在质量缺陷需修理，改正后，竣工日期为分包人提交修复后的竣工报告之日。2.建设工程施工劳务分包合同管理　⑴劳务分包合同的内容：只有一个施工劳务合同和三个附件。⑵劳务分包合同的履行管理　①劳务分包人施工完毕，承包人和劳务分包人共同进行验收，无需请工程师参加，也不必等主合同工程全部竣工后再验收。但承包人与发包人按照合同对隐蔽工程验收和竣工验收时，如发现劳务分包人的施工质量不合格，劳务分包人应负责无偿修复。全部工程验收合格后，劳务分包人对其分包的劳务作业施工质量不再承担责任，质量保修期内的保修责任由承包人承担。②劳务分包合同中，支付劳务分包人报酬的方式可以有以下三种，须在合同中明确约定：①固定劳务报酬方式：在包工不包料承包中，分包工作完成后按承包总价结算。因劳务分包不承担施工风险，如出现施工变更，分包人有权获得增加工程量的报酬和工期顺延。②按工时计算劳务报酬方式：按劳务分包人投入工作人员和天数支付劳务报酬。③按工程量计算劳务报酬方式：分包人按月（或旬、日）将完成的工程量报送承包人，经过承包人与分包人共同计量确认后，按实际完成的工程量支付报酬。对于分包人未经承包人认可，超出设计图纸范围和由于分包人的原因返工的工程量不予计量。69\n第四章　　建设工程造价构成§4.1建设工程造价的含义与特点一、工程造价的含义1.第一种含义：从投资者或业主的角度，从项目建设角度提出，广义概念：　⑴非生产性建设项目的工程造价就是建设项目固定资产投资的总和；⑵生产性建设项目的总造价是固定资产投资和铺底流动资金投资的总和。　2.第二种含义：狭义概念指为建设某项工程，预计或实际在土地市场、设备市场、技术劳务市场、承包市场等交易活动中，形成的工程承包（交易）价格。二、工程造价的特点：　1.大额性；　2.单个性；　3.动态性：任何一项建设工程从决策到竣工交付使用，都有一个较长的建设期。在这一期间，如工程变更、材料价格、费率、税率、利率、汇率等会发生变化，这种变化必然会影响工程造价的变动，直至竣工决算后才能最终确定工程造价。　4.层次性：建设项目总造价、单项工程造价和单位工程造价。　5.阶段性（多次性）。§4.2　建设工程造价的内容与构成＊＊＊一、建设项目工程造价的构成建设项设备购置费　　设备购置费　　工具器具及生产家具购置费设备原价设备运杂费69\n目工程造价建筑安装工程费直接费间接费利润税金工程建设其他费用土地使用费与项目建设有关的其他费用与未来企业生产经营有关的其他费用　　　　　　　　　　基本预备费　预备费　　　　　　　　　　价差预备费建设期贷款利息固定资产投资方向调节税图4.1建设项目工程造价示意图⑴建设项目总投资＝建设投资＋建设期贷款利息＋固定资产投资方向调节税＋流动资金⑵建设项目工程造价＝建设投资+建设期贷款利息+固定资产投资方向调节税⑶建设投资＝工程费用（建筑工程费、安装工程费、设备购置费）+工程建设其他费用+预备费建筑安装工程费　　　　　　　　　　　基本预备费和价差预备费⑷建设期贷款利息＝贷款利息+融资费用二、建筑安装工程造价的构成环境保护费，文明施工费，安全施工费，临时设施费，夜间施工费，二次搬运费，大型机械设备进出场及安拆费，混凝土、钢筋混凝土模板及支架费，脚手架费，已完工程及设备保护费，施工排水、降水费　　　　　　　　　　　　直接工程费　　　　人工费、材料费、施工机械使用费　　　　　直接费　建设安装工程造价　　　　　　　　　　　　措施费工程排污费、工程定额测定费、社会保障费（养老保险费、失业保险费、医疗保险费）、住房公积金、危险作业意外伤害保险　　　　　　　　　　　　规费管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金、其他　　　　　间接费　　　　　　　　　　　　企业管理费　　　　　利润　　　　　　　　　　营业税　　　　　税金　　　　　城市维护建设税　　　　　　　　　　　　教育费附加图4.2建筑安装工程造价组成示意图1.直接费69\n⑴直接工程费:①人工费:包括基本工资、工资性补贴、生产工人辅助工资、职工福利费、生产工人劳动保护费。②材料费：包括材料原价（或供应价格）、材料运杂费、运输损耗费、采购及保管费、检验试验费（对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查的费用，不包括新结构、新材料的试验费和建设单位对具有出厂合格证明的材料进行检验，对构件做破坏性时间及其他特殊要求的试验费）。③施工机械使用费：包括折旧费、大修理费、经常修理费、安拆费及场外运费、人工费、燃料动力费、养路费及车船使用税。⑵措施费：①环境保护费：　　环境保护费＝直接工程费×环境保护费费率（%）②文明施工费：　　文明施工费＝直接工程费×文明施工费费率（%）③安全施工费：　　安全施工费＝直接工程费×安全施工费费率（%）环境保护费/安全施工费费率＝本项费用年度平均支出/（全年建安产值×直接工程费占总造价比例）④临时设施费：包括：A.周转使用临建；B.一次性使用临建；C.其他临时设施临时设施费＝（周转使用临建费+一次性使用临建费）×[1+其他临时设施所占比例（%）]⑤夜间施工费＝（1-合同工期/定额工期）×（直接工程费中的人工费合计/平均日平均单价）×每工日夜间施工费开支⑥二次搬运费：　二次搬运费＝直接工程费×二次搬运费费率（%）⑦大型机械设备进出场及安拆费＝一次进出场及安拆费×年平均安拆次数/年工作台班⑧混凝土、钢筋混凝土模板及支架费＝模板摊销量×模板价格＝支、拆、运输费用＝一次使用费×（1+施工损耗）×[1+（周转次数-1）×补损率/周转次数-（1-补损率）×50%/周转次数]⑨脚手架费⑩已完工程及设备保护费＝成品保护所需机械费+材料费+人工费施工排水、降水费＝∑排水降水机械台班费×排水降水周期+排水降水使用材料费+人工费2.间接费　⑴规费：包括工程排污费、工程定额测定费、养老保险费、失业保险费、医疗保险费、住房公积金、危险作业意外伤害保险⑵企业管理费：包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金、其他69\n3.利润4.税金：营业税、城市维护建设税、教育费附加　　　　　分部分项工程费　　　　人工费、材料费、施工机械使用费环境保护费，文明施工费，安全施工费，临时设施费，夜间施工费，二次搬运费，大型机械设备进出场及安拆费，混凝土、钢筋混凝土模板及支架费，脚手架费，已完工程及设备保护费，施工排水、降水费　建设安装工程造价　　　　　措施项目费　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　招标人部分：①预留金②材料购置费③其他　　　　　其他项目费　　　　　　　　　　　　　　　　　　　招标人部分：①总承包服务费②零星工作项目费③其他工程排污费、工程定额测定费、社会保障费（养老保险费、失业保险费、医疗保险费）、住房公积金、危险作业意外伤害保险　　　　　规费　　　　　　　　　　　　　税金　　　　　营业税、城市维护建设税、教育费附加图4.3工程量清单计价的建筑安装工程造价组成示意图综合单价＝直接工程费+措施费+企业管理费+利润（+风险）规费、税金以外所有费用三、设备及工器具费的构成1.设备购置费：指为建设项目购置或自制达到固定资产标准的各种国产或进口设备、工具、器具的购置费　　　　　设备购置费＝设备原价+设备运杂费⑴国产设备原价：指设备制造厂的交货价，或订货合同价。包括：①国产标准设备原价：分为带有条件的原价和不带有条件原价两种。计算时一般采用带有条件的原价。②国产非标准设备原价：只能一次订货，计算方法有成本估价法、系列设备插入估价法、分部组合估价法、定额估价法等。⑵进出口设备原价：指进口设备的抵岸价，即抵达买方边境港口或边境车站，且交完关税等税费后形成的。①进口设备的交货类别：A．内陆交货类B．目的地交货类：有目的港船上交货价、目的港船边交货价（FOS）和目的港码头交货价（关税已付）及完税后交货价（进口国的指定点）等几种交货价。这类交货类别卖方承担风险较大，在国际贸易中卖方一般不愿采用。69\nC．装运港交货类：主要有：装运港船上交货价（FOB），习惯称离岸价格，运费在内价（C＆F）和运费、保险费在内价（CIF），习惯称到岸价格。卖方装船后提供货运单据即可。装运港船上交货价（FOB）是我国进口设备采用最多的一种货价。②进口设备抵岸价的构成及计算＝货价+国际运费+运输保险费+银行财务费+外贸手续费+关税+增值税+消费税+车辆购者附加费A．货价：一般指装运港船上交货价（FOB）。B．国际运费（海、陆、空）＝原币货价（FOB）×运费率＝运量×单位运价C．运输保险费＝[原币货价（FOB）+国外运费]/（1-保险费率）×保险费率D．银行财务费：指中国银行手续费。银行财务费＝人民币货价（FOB）×银行财务费率E．外贸手续费：一般取1.5%，外贸手续费＝（FOB+国际运费+运输保险费）×外贸手续费率F．关税＝（关税完税价格+关税+消费税）×增值税税率＝FOB+国际运费+运输保保险费H．消费税＝[（到岸价+关税）/1-消费税税率]×消费税税率I．车辆购置附加费＝（到岸价+关税+消费税+增值税）×进口车辆购置附加费率③设备运杂费：包括运费和装卸费、包装费、设备供销部门手续费、采购与仓库保管费　设备运杂费＝设备原价×设备运杂费率2.工器具及生产家具购置费＝设备购置费×定额费率四、*工程建设其他费——按资产属性分别形成固定资产、无形资产和其他资产（递延资产）1.固定资产其他费用　⑴建设管理费：包括建设单位管理费、工程监理费、工程质量监督费、招标代理费、工程造价咨询费⑵建设用地费：包括土地征用及补偿费、征用耕地按规定一次性交纳的耕地占用税、建设单位租用建设项目土地使用权在建设期支付的租地费用。⑶可行性研究费⑷研究试验费⑸勘察设计费⑹环境影响评价费69\n⑺劳动安全卫生评价费⑻场地准备及临时设施费⑼引进技术和引进设备其他费⑽工程保险费：包括建筑安装工程一切险、引进设备财产保险和人身意外伤害险等。(11)联合试运转费(12)特殊设备安全监督检验费(13)市政公用设施费2.无形资产费用：内容包括：A.国外设计及技术资料费、引进有效专利、专有技术使用费和技术保密费；B.国内有效专利、专有技术使用费；C.商标权、商誉和特许经营权费等。3.其他资产费用（递延资产）五、*预备费、*建设期贷款利息1.预备费　⑴基本预备费：内容包括：①在批准的初步涉及范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中增加的工程费用；设计变更、局部地基处理等增加的费用；②一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用。③竣工验收时为鉴定工程质量，对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用；④超长、超宽、超重引起的运输增加费用等。基本预备费估算一般是以建设项目工程费用和工程建设其他费用之和为基础，生产性建设基本预备费率计算。⑵价差预备费：内容包括：A.人工、设备、材料、施工机械的价差费；B建筑安装工程费及工程建设其他费用调整；C.利率、汇率调整等增加的费用。　　测算方法：一般根据国家规定的投资综合价格指数，按估算年份价格水平的投资额为基数，根据价格变动趋势，预测价值上涨率，采用复利方法计算。69\n2.建设期贷款利息：借款利息和融资费用。当年借款按半年计息，上年借款按全年计息。§4.3　　建设工程各阶段工程造价的关系和工程造价控制一、建设工程各阶段工程造价的关系：由表及里、由粗到细、逐步细化、最终形成的过程提出项目议书可行性研究初步设计技术设计施工图设计招标合同签订合同实施竣工验收投资估算设计概算修正概算施工图预算中标价合同价结算价竣工结算图4.4　建设工程各阶段工程造价关系示意图二、建设工程各阶段工程造价控制1.有效控制工程造价的原则　⑴以设计阶段为重点的建设全过程造价控制（考过）工程造价控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。⑵主动控制，以取得令人满意的结果⑶技术与经济相结合是控制工程造价最有效的手段。三、工程造价控制的关键环节1.决策阶段做好投资估算2.设计阶段强调限额设计3.招投标阶段重视施工招标4.施工阶段加强合同管理与事前控制：动态纠偏，事前控制工作重点是控制工程变更和防止索赔发生。§4.4　　建设工程造价的计价方法一、工程造价计价的基本方法1.从工程费用计算角度分析，工程造价计价的顺序69\n分部分项工程单价-单位工程造价-单项工程造价-建设项目总造价2.影响工程造价的主要因素：单位价格和实物工程数量3.对基本子项的单位价格分析，可以有以下两种形式　⑴直接费单价：单位价格＝∑（分部分项工程的资源要素消耗量×资源要素的价格）形成工程建设定额　　影响工程造价的关键因素，取市场价①发包人工程估价的定额反映的是社会平均生产力水平；②承包人工程估价的定额反映的是该企业技术与管理水平。⑵综合单价：《建筑工程工程量清单计价规范》，是完成工程量清单中一个规定计量单位项目所需的人工费，材料费、机械使用费、管理费和利润，并考虑风险点因素组成。而规费和税金，是在求出单位工程分部分项工程费、措施项目费和其它项目费后再统一计价，最后汇总得出单位工程造价。二、工程定额计价与工程量清单计价方法的异同　我国目前工程计价模式实行“双轨制”1.工程定额计价法⑴第一阶段：收集资料⑵第二阶段：熟悉图纸和现场⑶第三阶段：计算工程量。有条件的尽是分层、分段、分部位计算，再将同类项加以合并，编制工程量汇总表。⑷第四阶段：套定额单价。注意分项工程名称、规格和计算单位的一致性，定额换算，可补充定额编制。⑸第五阶段：编制工料分析表。根据分部分项工程的实物工程量及定额中项目所列的用工工日及材料数量，计算出分部分项工程所需的人工及材料费，相加汇总得单位工程所需种类人工和材料的数量。⑹第六阶段：费用计算。工程实物量——直接工程费——直接费、间接费、利润及税金——工程⑺第七阶段：复核。⑻第八阶段：编制说明。2.工程量清单计价法⑴第四阶段：工程量清单项目组价。套价的结果是该清单项目的综合单价。69\n⑵第五阶段：分析综合单价。一个工程量清单项目有一个或几个定额子目组成，将各定额子目的综合单价汇总累加，再除以该清单项目的工程数量，即得该清单项目的综合单价。⑶第六阶段：费用计算。分部分项工程费、措施项目费、其它项目费、规费、税金汇总的工程造价　分部分项工程费＝∑分部分项工程量×分部分项工程项目综合单价　　　　　　　　　　　　　　　　　由人工费、材料费、机械费、管理费和利润组成　措施项目费＝∑措施项目工程量×措施项目综合单价　或措施项目费＝∑分部分项工程费×费率　单位工程造价＝分部分项工程费+措施项目费+其它项目费+规费+税金　单项工程造价＝∑单位工程造价　　建设项目总造价＝∑单项工程造价第五章　　建设工程造价的计价依据§5.1　工程定额的概念与分类一、工程建设定额的概念定额：额度，数量标准，指国家颁发的关于规定完成某一建筑产品所需消耗的人力、物力和财力的数量标准。二、工程建设定额的分类：1.按定额反映的生产要素消耗内容分类：劳动定额、材料消耗定额、机械台班消耗定额。2.按定额的不同用途分类：施工定额、预算定额、概算定额、概算指标、投资估算指标。3.按定额编制单位和执行范围分类：全国统一定额、地区统一定额、行业定额、企业定额、补充定额。4.按投资的费用性质分类：建筑工程定额、设备安装工程定额、建筑安装工程费用定额、工程建设其他费用定额。§5.3　预算定额、概算定额和估算指标一、预算定额：是建筑工程预算定额和安装工程预算定额的总称。是计算和确定一个规定计量单位的分项工程或结构构件的人工、材料和施工机械台班的数量标准。1.预算定额的作用：⑴是编制施工图预算、确定工程造价的依据；⑵建筑安装工程在工程招投标中确定标底和标价的依据；⑶建筑单位拨付工程价款、建设资金和编制竣工结算的依据；69\n⑷是施工企业编制施工计划，确定劳动力、材料、机械台班需要量计划和统计完成工程量的依据；⑸是施工企业实施经济核算制、考核工程成本的参考依据；⑹是对设计方案和施工方案进行技术经济评价的依据；⑺是编制概算定额的基础。2.编制原则：⑴社会平均水平原则。在正常施工条件下，以平均劳动强度、平均技术熟练程度，在平均的技术装备条件下，完成单位合格产品所需的劳动消耗量就是预算定额的消耗量水平。⑵简明适用原则。3.预算定额各消耗量指标的确定：⑴建筑建工程预算定额计量单位的确定——按照分项工程的形体特征和变化规律来确定。　①凡物体的长、宽、高三个度量都在变化时，应采用“立方米”为计量单位；②当物体有一固定的不同厚度，而它的长和宽两个度量所决定的面积不固定时，宜采用“平方米”；③如物体截面形状大小固定，但长度不固定时，应以“延长米”为计量单位；④当体积和面积相同，但重量和价格差异很大，应以重量单位“千克”或“吨”计算；⑤有的还可以“个”、“组”、“座”、“套”等自然计量单位计算。⑵预算定额消耗量指标的确定——根据劳动定额、材料消耗定额、机械台班定额来确定消耗量指标。二、概算定额：又称扩大结构定额，规定了完成单位扩大分项工程或结构构件所必须消耗的人工、材料和机械台班的数量标准。　　　　　　　　　如挖土只一个项目，不再划分几类土。1.主要作用⑴是扩大初步设计阶段编制设计概算和技术阶段编制修正概算的依据；⑵是对设计项目进行技术经济分析和比较的基础资料之一；⑶是编制建设项目主要材料计划的参考依据；⑷是编制概算指标的依据；⑸是编制概算阶段招标标底和投标报价的依据。三、概算招标：以整个建筑物或构筑物为对象，以“m²”、“m³”或“座”等为计量单位，规定了人工、材料、机械台班的消耗指标的一种标准。1.主要作用：⑴是基本建设管理部门编制投资估算和编制基本建设计划、估算主要材料用量计划的依据；⑵是设计单位编制初步设计概算、选择设计方案的依据；⑶是考核基本建设投资效果的依据。四、投资估算指标：是编制建设项目建议书、可行性研究报告等前期工作阶段投资估算的依据。其中的主要材料消耗量也是一种扩大材料消耗量的指标。1.内容：是确定和控制建设项目全过程各项投资支出的技术经济指标。内容因行业不同各异，一般可分为：⑴建设项目综合指标：指按规定应列入建设项目总投资的从立项筹建开始至竣工验收交付使用的全部投资额，包括单项工程投资、工程建设其他费用和预备费等。69\n一般以项目的综合生产能力为单位投资表示，如元/t，或以使用功能表示，如医院床位元/床；⑵单项工程指标：指按规定应列入能独立发挥生产能力或使用效益的单项工程内的全部投资额，包括建筑工程费、安装工程费、设备及生产工器具购置费和其他费用。⑶单位工程指标：指按规定应列入能独立设计、施工的工程项目的费用，即建筑安装工程费用。2.编制方法⑴收集整理资料阶段；　　⑵平衡调整阶段；　　⑶测算审查阶段。§5.4　人工、材料、机械台班消耗量定额一、劳动定额1.概念：亦称人工定额，指在正常施工条件下，某等级工人在单位时间内完成合格产品的数量或完成单位合格产品所需的劳动时间。2.分类：时间定额、产量定额3.工作时间：指工作班的延续时间。　建筑安装企业工作班的延续时间为8小时/工日。分工人工作时间和机械工作时间。⑴工人工作定时间：分定额时间和非定额时间①定额时间：包括：A.准备与结束工作时间；B.基本工作时间：与产品生产直接有关的工作时间，一般与工作量的大小成正比；C.辅助工作时间：指为保证基本工作顺利完成而与技术操作无直接关系的辅助性工作时间；D.休息时间；E.不可避免的中断时间。②非定额时间：包括多余和偶然工作时间、施工本身造成的停工时间、违反劳动纪律的损失时间。⑵机械工作时间：两种时间的不同点是由机械本身的特点所决定的。　①定额时间：包括有效工作时间、不可避免的无负荷工作时间、不可避免的中断时间；②非定额时间：包括机械多余的工作时间、机械停工时间、违反劳动纪律的停工时间。二、材料消耗定额1.概念：指先进合理的施工条件和合理使用材料的情况下，生产质量合格的单位产品所必须消耗的建筑安装材料的数量标准。2.净用量定额和损耗量定额⑴材料消耗定额包括：①直接用于建筑安装工程上的材料；②不可避免产生的施工废料；③不可避免的材料施工操作损耗。⑵材料消耗净用量定额：直接构成建筑安装工程实体的材料；材料损耗量定额：不可避免的施工废料和材料施工操作损耗量。⑶关系：　材料消耗定额（材料总消耗量）＝材料消耗净用量+材料损耗量　　　　　材料损耗率＝（材料损耗量/材料净用量）×100%69\n　　　　　材料消耗定额＝材料消耗净用量×（1+损耗率）3.编制材料消耗定额的基本方法：现场技术测定法、试验法、统计法、理论计算法三、施工机械台班定额——编制施工机械台班定额，主要包括以下内容：1.拟定正常的施工条件2.确定机械纯工作1小时的正常生产率　材料纯工作时间：是指机械必须消耗的净工作时间。　可分三步进行：①计算机械一次循环的正常延续时间；②计算施工机械纯工作一小时的循环次数；③求机械纯工作一小时正常生产率。3.确定施工机械的正常利用系数——指机械在弓足半内工作时间的利用率。⑴计算工作班在正常情况下，准备与结束工作、机械开动、机械维护等工作所必须消耗的时间，以及机械有效工作的开始与结束时间；⑵计算机械工作班的纯工作时间；⑶确定机械正常利用系数。机械正常利用系数＝工作班内机械纯工作时间/机械工作班延续时间4.计算机械台班定额　施工机械台班产量定额＝机械纯工作1小时正常生产率×工作班延续时间×机械正常利用系数§5.5　人工、材料、机械台班单价及定额基价一、人工单价——人工单价的确定主要参考建筑劳务市场确定人工费＝Σ（工日消耗量×日工资单价）日工资单价（G）＝G1+G2+G3+G4+G51.基本工资：　　　　　　G1＝生产工人平均月工资/年平均每月法定工作日2.工资性补贴：G2＝Σ年发放标准/（全年日历日法定假日）+Σ月发放标准/（年平均每月法定工作日）+每工作日发放标准3.生产工人辅助工资：　　G3＝全年无效工作日×（G1+G2）/（全年日历日-法定假日）4.职工福利费：　　　　　G4＝（G1+G2+G3）×福利费计提比例（%）5.生产工人劳动保护费：　G5＝生产工人年平均支出劳动保护费/（全年日历日-法定假日）二、材料单价——一般称为材料预算价格，又称为材料基价。1.材料预算价格的概念及其组成⑴概念69\n：指材料由其来源地（或交货地）运至工地仓库堆放场地后的出库价格。包括构件、成品、半成品。⑵组成：①材料原价（供应价格）；②包装费；③材料运杂费；④运输损耗费；⑤采购及保管费；⑥检验试验费。2.材料预算价格中各项费用的确定：⑴材料原价（供应价格）：指材料出厂价格、进口材料抵岸价或销售部门的批发价和市场采购价（或信息价），如同一种材料有几种价格时，要根据不同来源地的供应数量比例，采取加权法计算材料原价。⑵包装费：包括包装品的价值和包装费。凡有生产厂家负责包装的产品，此价已计入材料原价中，但应扣除包装品的回收价值。⑶运杂费：包括车船等的运输费、调车费、出入仓库费、装卸费等。⑷运输损耗费：指材料在运输和装卸过程中不可避免的损耗。　　　　　　　　材料运输损耗＝（材料原价-材料运杂费）×运输损耗率⑸采购及保管费：包括采购费、仓储费、工地保管费、仓储损耗。材料采购及保管费＝（材料原价+运杂费+运输损耗费）×采购及保管费率材料预算价格＝[（材料原价+运杂费）×（1+运输损耗率）]×（1+采购及保管费率）⑹检验试验费：不包括新结构、新材料实验费和建设单位对具有出厂合格证明材料的检验、构件破坏性试验　当发生检验试验费时，材料费中还应加入此项费用三、施工机械台班单价：一直施工机械台班使用费：指单位工作台班中为使机械正常运转所分摊和支出的各项费用。1.组成：⑴第一类费用：不变费用，指属于分摊性质的费用。包括：折旧费、大修理费、经常修理费和机械安拆费。⑵第二类费用：可变费用，指属于支出性质的费用。包括：燃料动力费、人工费、其他费用等。2.第一类费用的计算：⑴折旧费：　　　　台班折旧费＝机械价格×（1-残值率）×时间价值系数/耐用总台数⑵台班大修理费：　台班大修理费＝一次大修理费×寿命周期大修理次数/耐用总台班⑶经常修理费：　　台班经常修理费＝Σ（各级保养一次费用×寿命周期各级保养次数）/耐用总台班⑷安拆费及场外运输费：69\n　　　　台班安拆费及场外运输费＝机械一次安拆及场外运输费×年平均安拆次数/年工作台班3.第二类费用的计算⑴燃料动力费：台班燃料动力费＝台班燃料动力消耗量×相应单价⑵人工费：　台班人工费＝人工消耗量×[1+（年度工作日-年工作台班）/年工作台班]×人工单价⑶养路费及车船使用税台班养路费及车船使用税＝（年养路费+车船使用税+年保险费+年检费用）/年工作台班四、定额基价分项工程单价：一般指在一定使用期范围内建筑安装单位产品的不完全价格。1.编制依据：⑴现行的预算定额；⑵现行的日工资标准（目前通常采用建筑劳务市场价格）；⑶现行的地区材料预算价格；⑷现行的施工机械台班价格。2.确定方法：　定额项目基价＝人工费+材料费+机械费　人工费＝定额项目工日数×综合平均日工资标准　材料费＝Σ（定额项目材料用量×材料预算价格）　机械费＝Σ（定额项目台班量×台班单价）3.确定步骤⑴填写人工、材料、机械台班单价；⑵计算人工费、材料费、机械费和分项工程基价；⑶复核计算过程；⑷报送审批。4.定额基价的套用——施工图设计要求与预算定额项目内容一致时，可直接套用预算定额。编制单位工程施工图预算时，大多数项目可直接套用预算定额。套用时应注意以下几点：⑴根据施工图纸、设计说明和做法说明选择定额项目；⑵要从工程内容、技术特征和施工方法上仔细核对，才能准确确定相对应的定额项目；⑶分项工程项目名称和计量单位要与预算定额相一致。5.定额基价的换算：施工图中的分项工程不能直接套用时，就需换算。69\n⑴换算类型：①配合比材料不同时的换算；②乘系数的换算；③其他换算。⑵基本思路：根据某一相关定额，按定额规定增加换入的费用，减少扣除的费用。　　　　　换算后的定额基价＝原定额基价+换入的费用-换出的费用⑶适用于砂浆强度等级、混凝土强度等级、抹灰耗资及其他配合比材料与定额不同的换算。§5.6　建筑安装工程费用定额一、编制原则1.合理确定定额水平的原则；2.简明、适用性原则；3.定性与定量分析相结合的原则。二、间接费定额1.间接费定额的基础数据：⑴全员劳动生产率＝年度自行完成建筑安装工程工作量/年平均在册人数⑵非生产人员比例：一般应控制在职工总数的20%，非生产人员由三部分组成；①在企业管理费项目开支的人员。如政工、后勤人员，占企业职工总数的16%左右；②在职职工福利费项目开支的医务、理发和保育人员1%左右。③在材料采购及保管费项目开支的材料采购、保管、管理人员3%左右。⑶全年有效施工天数；⑷工资材料；⑸间接费年开支额。2.间接费定额的编制方法⑴以直接费为计算基数：　　　　　　　间接费＝直接费合计×间接费费率（%）间接费费率（%）＝规费费率（%）+企业持你费费率（%）⑵以人工费和机械费合计为计算基数：　间接费＝人工费和机械费合计×间接费费率（%）⑶以人工费为计算基数：　　　　　　　间接费＝人工费合计×间接费费率（%）3.规费费率⑴根据本地区典型工程承发包价的分析资料综合取定规费计算中所需数据①每万元承发包价中人工费和机械费含量；69\n②人工费占直接费比例；③每万元承发包价中所含规费缴纳标准的各项系数。⑵计算公式①以直接费为计算基数：规费费率（%）＝Σ（规费缴纳标准×每万元承发包价计算基数）/每万元承发包价中的人工费含量×人工费占直接费的比例（%）②以人工费和机械费合计为计算基数规费费率（%）＝Σ（规费缴纳标准×每万元承发包价计算基数）/每万元承发包价中的人工费含量和机械费含量×100%③以人工费为计算基数　规费费率（%）＝Σ（规费缴纳标准×每万元承发包价计算基数）/每万元承发包价中的人工费含量×100%4.企业管理费费率⑴以直接费为计算基数企业管理费费率（%）＝生产工人年平均管理费/（年有效施工天数×人工单价）×工人费占直接费比例（%）⑵以人工费和机械费合计为计算基数企业管理费费率（%）＝生产工人年平均管理费/[年有效施工天数×（人工单价+每一日机械使用费）]×100%⑶以人工费为计算基数　企业管理费费率（%）＝生产工人年平均管理费/（年有效施工天数×人工单价）×100%三、利润1.以直接费为计算基数：　利润＝（直接工程费+措施费+间接费）×相应利润率2.以人工费和机械费合计为计算基数：利润＝（直接工程费+措施费中的人工费和机械费）×相应利润率3.以人工费为计算基数：　利润＝（直接工程费+措施费中的人工费）×相应利润率四、税金1.计算公式：　　税金＝（税前造价+利润）×税率（%）2.税率：69\n⑴内容：　①营业税：建筑安装企业为3%②城市维护建设税：根据纳税人所在市区的：7%，县镇的：5%；农村：1%③教育费附加：3%⑵综合税率：　①纳税地点在市区的企业：　　　　　　税率＝1/[1-3%-（3%×7%）-（3%×3%）]＝3.41%②纳税地点在县城、镇的企业：　　　　税率＝1/[1-3%-（3%×5%）-（3%×3%）]＝3.35%③纳税地点不在市区、县城、镇的企业：税率＝1/[1-3%-（3%×1%）-（3%×3%）]＝3.22%例：某市建筑公司承建某县政府办公楼，工程不含税造价为1000万元，求该施工企业应缴纳的营业税。解：含税造价＝1000/3.41%＝1034.13（万元）　应缴纳的营业税＝1034.13×3%＝31.02（万元）§5.7　工程建设其它费用定额一、编制方法1.建设管理费：　　建设管理费＝建设投资中的工程费用×建设管理费费率　改扩建项目的建设管理费费率比新建项目适当降低2.建设用地费：建设项目采用“长租短付”方式租用土地使用权。在建设期间支付的租地费用计入建设用地费，在生产经营期间支付的土地使用费应进入劳动成本中核算。3.可行性研究费：编制可行性研究报告，参照编制项目建议书收费标准并可适当调增。4.研究试验费：不包括以下项目：⑴应由科技三项费用（即新产品试制费、中间试验费和重要科学研究补助费）开支的项目；⑵应在建筑安装费用中列支的施工企业对建筑材料、构建和建筑物进行一般坚定、检查所发生的费用及技术革新的研究试验费；⑶应由勘察设计费或工程费用中开支的项目。5.勘察设计费6.环境影响评价费7.劳动安全卫生评价费8.场地准备及临时设施费：不包括已列入建筑安装工程费用中的施工单位临时设施费用。69\n9.引进技术和引进设备其他费：单独引进软件只增值税，不计关税。10.工程保险费：不投保的工程不计取此项费用，编制投资估算和概算时可按工程费用的比例估算。不包括已列入施工企业管理费中的施工管理用财产、车辆保险税。11.联合试运转费12.特殊设备安全监察监督检验费：无具体规定时编制投资估算和概算时按受检设备现场安装费比例估算。13.市政公用设施费：不发生活按规定免征项目不计取。14.专利及专有技术使用费15.生产准备及开办费⑴新建项目按设计定员为基数计算，改扩建项目按新增设计定员为基数计算；　　生产准备费＝设计定员×生产准备费指标（元/人）⑵可采用综合生产准备费指标计算，也可按费用内容的分类指标计算。§5.8　工程造价信息、资料收集与造价指数一、工程造价资料1.工程造价资料积累的内容：应包括“量”和“价”，还包括对造价确定有重要影响的技术经济条件。2.工程造价资料的管理⑴建立造价资料积累制度。⑵资料数据库的建立和网络化管理。二、工程造价指数1.按照工程范围、类别、用途分类⑴单项价格指数：是反映各类工程的人工、材料、施工机械及主要设备报告期价格对基期价格的变化程度的指标。如人工费价格指数、主要材料价格指数、施工机械台班价格指数、主要设备价格指数等。⑵综合造价指数：是综合反映各类项目或单项工程人工费、材料费、施工机械使用费和设备费等报告期或基期价格变化而影响工程造价程度的指标。如建安工程造价指数、建设项目或单项工程造价指数等。2.按造价资料限期长短分类⑴时点造价指数。不同时点价格对比计算的相对数。⑵月指数。不同月份价格对比计算的相对数。69\n⑶季指数。不同季度价格对比计算的相对数。⑷年指数。不同年度价格对比计算的相对数。3.按不同基期分类⑴定基指数：是各时期价格与某固定时期价格对比后编制的指数。⑵环比指数。是各时期价格都以其前一期价格为基础计算的造价指数。如与上月对比计算的指数。第六章增　　决策和设计阶段工程造价的确定与控制§6.1　建设项目投资估算一、投资估算的内容与作用1.内容：⑴固定资产投资估算：按费用性质分：建筑安装工程费、设备与工器具购置费、工程建设其他费、基本预备费、涨价预备费、建设期利息、固定资产投资方向调节税（暂停征收）；⑵流动资金估算：　　流动资金＝流动资产－流动负债二、项目建议书阶段的投资估算1.投资估算的方法——项目规划和建议书阶段投资估算精度低，可采用简单的匡算法。⑴单位生产能力估算法　　　　　C2＝（C1/Q1）Q2F①主要用于建设投资与其生产能力间为线性关系的类型项目。较理想化，精确度较差，如可比性小，误差大。②通常分解项目下属车间、设施和装置，分别按此法计算后再汇总。主要用于新建项目或装置的估算；③应用该法应注意：A建设条件相同；B配套工程类似；C时间性。④单位生产能力估算法误差较大，可达+30%，只能粗略快速估算。⑵生产能力指数法——又称指数估算法。　　C2＝C1（Q2/Q1）X·F　　①主要适用于投资与规模（或容量）呈非线性关系，且单位造价随工程规模（或容量）增大而减小；②一般情况下0＜x<1。若已建项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大，且拟建项目生产规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时，x取值约在0.6－0.7之间；若是靠增加相同规格设备的数量达到增加生产规模时，x取值约在0.8－0.9之间。③精确度有所提高，一般可控制在+20%以内69\n，且不需详细工程设计资料，只要知道工艺流程及规模即可。⑶系数估算法——也称因子估算法。①简单易行，但精度不高。一般只能用于建议书阶段。②国内常用的方法是设备系数法和主体专业系数法，世行投资的项目估算常用朗格系数法。　　朗格系数法基本原理：分别计算直接成本和间接成本再汇总成建设总成本费用。⑷类似项目对比法。⑸指标估算法：可用在本阶段和可研阶段，简单易行，适用面广。对一般通用性项目有效，精确度适用。2.投资估算精度要求：⑴项目规划阶段的投资估算：一般允许误差大于+30%；⑵项目建议阶段的投资估算：精度要求控制误差在+30%以内。三、可行性研究阶段的投资估算1.投资估算的方法：除了单位生产能力法、生产能力指数法、系数估算法、类似项目对比法之外，还有：⑸比例估算法：　　　　I＝1/K·ΣQiPi⑹指标估算法：①建筑工程费用估算：A单位建筑工程投资估算法：　　　单位建筑工程量投资×建筑工程总量B单位实物工程量投资估算法：　　单位实物工程量的投资×实物工程总量C概算指标投资估算法②设备及工器具购置费估算③安装工程费估算：安装工程费＝设备原价×安装费率＝设备吨位×每吨安装费＝安装工程实物量×安装费用指标④工程建设其他费用估算⑤基本预备费估算：　　　　工程费用和工程建设其他费用×基本预备费率⑺工程量估算法：适用于简单或单一项目，是本阶段最有效的一种方法。要求可研具有相应的深度，各专业能按要求估列相应深度的工程量。　　C＝ΣQi×Kj2.投资估算精度要求⑴预可行性研究阶段的投资估算：控制误差在+20%以内。69\n⑵可行性研究阶段的投资估算：审查批准后即是设计的限额，控制误差在+10%以内。四、投资估算的步骤：⑴分别估算各单项工程所需的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费；⑵在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费；⑶估算价差预备费和建设期贷款利息；⑷估算流动资金。五、资金筹措　金融机构贷款、多方合资、发行股票、募捐、租赁§6.2　　建设项目设计概算一、设计概算的作用1.是编制建设项目投资计划、确定和控制建设项目投资的依据；　没有批准的初步设计及其概算的建设工程，不能列入年度固定资产投资计划。2.是签订建设工程合同和贷款合同的依据：未经按规定的程序批准，都不能突破设计概算的限额。3.是控制施工图设计和施工图预算的依据：经批准的设计概算是建设项目投资的最高限额。4.是衡量设计方案经济合理性和选择最佳设计方案的依据；5.是考核建设项目投资效果的依据。与竣工决算对比，还可验证设计概算的准确性。二、内容：1.单位工程概算：按工程性质划分：建设工程概算和设备及安装工程概算两大类。2.单项工程概算3.建设项目总概算：是确定整个建设项目从筹建到竣工验收所需全部费用的文件，由各单位工程综合概算、工程建设其他费用概算、预算费、建设期贷款利息和投资方向调节税概算汇总而成。　如初步设计提出的总概算超出可行性研究报告总投资的10%以上或其他主要指标需要变更时，应说明原因和计算依据，并重新向原审批单位报批可行性研究报告。三、概算文件的组成和编制1.概算文件组成：⑴三级编制（总概算、综合概算、单位工程概算）形成设计概算文件。69\n⑵二级编制（总概算、单位工程概算）形成设计概算文件：缺⑤单项工程综合估算表。2.设计概算的编制方法：⑴单位工程设计概算——分建筑工程概算书和设备及安装工程概算书两类，费用只包括工程费用。①概算定额法：也叫扩大单位法或扩大结构定额法。对设计文件深度要求较高，精度高，但工作量大，初步设计概算采用此法较困难。②概算指标法：适用范围：设计深度不高、不能准确计算出工程量，但工程设计技术比较成熟而有类似工程概算指标可以利用。主要适用初步设计概算编制阶段的建筑物工程土建、给排水、暖通、照明等，以及较为简单或单一的构筑工程这类单位工程编制，计算出的费用精度不高。如要提高精度，需对指标进行调整：A设计对象结构特征与概算指标有局部差异时的调整；结构变化修正概算指标（元/m²）＝J+Q1P1-Q2P2B设备、人工、材料、机械台班费用的调整：设备、人工、材料、机械修正概算费用＝原概算指标的设备、人工、材料、机械费用+Σ（换入设备、人工、材料、机械数量×拟建地区相应单价）－（换出设备、人工、材料、机械数量×原概算指标设备、人工、材料、机械单价）③类似工程预算法：适用范围：拟建工程设计与已完工程或在建工程的设计相类似而又没有可用概算指标时采用；④设备购置费概算法：设备总原价＝Σ设备原价　　　设备总原价×（1+设备运杂费率）＝设备购置费概算⑤预算单价法：当初设计较深，有详细的设备和具体满足预算定额工程量清单时，或对于分部分项组成简单的单位工程也可采用工程预算定额单价编制概算。⑥设备价值百分比法：又叫安装设备百分比法，当设计深度不够，只有设备出厂价而无详细规格、重量时，安装费可按占设备费的百分比计算。常用于价格波动不大的定型产品和通用设备产品。设备安装费＝设备原价×安装费率（%）⑦综合吨位指标法：当设计文件提供的设备清单有规格和设备重量时，可采用此法。设备安装费＝设备吨位×每吨设备安装费指标（元/t）69\n⑵单项工程综合概算的编制方法：采用“综合概算表”，分别按各个单位工程设计概算汇总成若干个单项工程综合概算，不计算第二、三部分费用，对单一的具有独立生产能力的单项工程建设项目，按二级编制形式编制。⑶建设项目总概算的编制：由各单项工程费用、工程建设其他费用、建设期贷款利息、预备费、固定资产投资方向调节税和经营性项目铺底流动资金概算组成。四、概算的审查和批准1.设计概算的审查内容：⑴审查设计概算的编制依据：①合法性；②时效性；③适用范围。⑵审查概算编制深度：①审查编制说明；②审查概算编制深度；③审查概算的编制范围。⑶审查设计概算的内容。2.审查设计概算的方法：①对比分析法；②查询核实法；③联合会审法。3.设计概算的批准——经审查合格的设计概算提交审批部门复核，复核无误后上报有关部门审查批准。§6.3　　建设项目施工图预算一、施工图预算的编制方法：单位工程预算（包括建筑工程预算和设备安装工程预算）——单项工程预算——建设项目总预算。1.单价法⑴工料单价法：普遍采用的方法。分项工程直接工程费＝分部分项工程量×定额基价单位工程费＝Σ各分部分项工程直接费单位工程施工图预算＝Σ单位工程费+措施费+直接费+差价+利润+税金⑵综合单价法：　　分部分项工程综合费用＝Σ分部分项工程量×分部分项工程综合单价　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　由人工费、材料费、机械费、管理费和利润组成　　　　　单位中的综合费用＝Σ各分部分项工程综合费用　　　　　措施费＝Σ措施项目工程量×措施项目综合单价　　或措施费＝Σ分部分项工程费×费率　　　　　单位工程施工图预算＝Σ各单位工程的综合费用+措施费+其它项目费+规费+税金2.实物量法定额直接费＝Σ人工的实物消耗量×预算编制期的人工市场（信息）价格+Σ材料的实物消耗量×69\n预算编制期的材料市场（信息）价格+Σ施工机械台班的实物消耗量×预算编制期的机械市场（信息）价格　　　定额直接费——其他直接费——间接费——利润——税金二、施工图预算的审查1.全面审查法：又叫逐步审查法，全面、细致、经审查的预算差错比较小，质量较高，但工作量大；2.标准预算审查法：时间短、效果好；但只是应按标准图纸设计的工程，使用范围小，有局限性。3.分组计算审查法：4.对比审查法：5.筛选审查法：以工程量、造价（价值）、用工三个单方基本值表为“筛子孔”，简单易行，便于掌握，速度快，但解决差错分析原因需继续审查。6.重点抽查法：重点一般是工程量大或造价较高、工程结构复杂的工程、补充单位估价表、计取的各项费用（计费标准、取费标准等）。重点突出，审查时间短，效果好。7.利用手册审查法：8.分解对比审查法：单位工程——直接费+间接费－直接费按工种和分部工程进行分解。§6.4　　决策和设计阶段工程造价的控制一、项目决策和设计阶段影响工程造价的主要因素1.项目决策阶段影响工程造价的主要因素：①项目建设规模：最主要因素；②建设地点；③技术方案；④设备方案；⑤辅助设施、公用设施、建设标准。2.项目设计阶段影响工程造价的主要因素：①总平面设计；②工艺设计；③辅助设施、公用设施、建设标准。二、方案比选方法与造价控制1.方案比选方法：一般是遵循调节好技术先进性和经济合理性的关系、考虑建设投资和运营费用的关系兼顾近期与远期的要求等三个原则。⑴在建设项目决策阶段：69\n建设项目多方案整体宏观方面的比选：一般采用投资回收期法、计算年费用法、净现值法、净年值法、内部收益率法，或上述几种方法同时使用；⑵设计阶段：一般采用造价额度、运行费用、净现值、净年值法进行比选，极特殊、复杂的方案比选采用综合的财务评价方法。2.造价控制方案比选是确定合理项目投资水平及工程建设造价水平的重要手段。投资估算的编制及管理是合理有效地确定和控制项目投资水平及工程建设造价水平的基础。投资估算的评估审查是合理有效地确定和控制项目投资水平及工程建设造价水平的保障。三、限额设计1.概括：限额设计是按照投资或造价的限额进行满足技术要求的设计。包括：①项目的下一阶段按照上一阶段的投资或造价限额达到设计技术要求；②项目局部设定投资或造价限额达到设计技术要求。2.目标：⑴在初步设计开始前，根据批准的可研报告及其投资估算研究初步设计的限额设计目标；⑵在施工图设计开始前，根据批准的初步设计文件及其投资概算确定施工图设计的限额设计目标。第七章　　建设工程招投标与合同价款的确定§7.1　　建设工程招标一、建设工程招标的范围、分类、方式以及招标工作的组织方式1.范围：《招标投标法》规定，在中华人民共和国境内，下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工监理以及工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标；⑴大型基础设施、公用事业等社会公共利益、公共安全的项目；⑵全部或部分使用国家资金投资或国家速效的项目；⑶使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目。　任何单位和个人不得将依法进行招标的项目化整为零或化其他任何方式规避招标。　招标的具体规模标准：（包括项目勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购）①施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；②重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；69\n③勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算在50万元人民币以上的；④单项合同估算价低于第①、②、③项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。2.方式：公开招标和邀请招标＊谈判招标——亦称“议标”、“非竞争性招标”，实为一种谈判合同，主要适用于抢险工程、保密工程、不宜进行招标的工程以及依法可以不进行招标的工程项目。3.招标工作的组织方式：⑴业主自行组织：业主具有编制招标文件和组织评标能力；⑵招标代理机构组织。招标文件和组织评标能力具体包括：①具有项目法人资格（或者法人资格）；②具有与招标项目规模和复杂程度相适应的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面专业技术力量；③有从事同类工程建设项目招标的经验；④设有专门的招标机构或拥有三名以上专职投标业务人员；⑤熟悉和掌握招投标及有关法规规章。二、招标文件的组成与内容建设工程招标文件的组成与内容：⑴招标须知；⑵合同主要条款；⑶投标文件格式；⑷工程量清单（采用清单计价方式，包括分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单）；⑸技术条款；⑹设计图纸；⑺评标标准和方法；⑻投标辅助材料。主要设备或供货合同的主要部分不得要求或允许分包。三、建设工程施工招投标程序（图7-2）⑴建设工程项目报建：建设工程在项目的立项批准文件或年度投资计划下达后，须向建设行政主管部门报建备案。⑵提出招标申请，自行招标或委托招标报主管部门备案；⑶资格预审文件、招标文件的编制备案；⑷刊登招标公告或发出投标邀请书①《中国建设报》、《中国日报》、《中国经济导报》、中国采购与招标网为依法必须招标的公告媒介。②招标人就向三家以上具备承担施工招标项目能力、资信良好的特定法人或其他组织发出投标邀请书。69\n⑸资格审查：①资格预审：对潜在投标人，资格预审不合格者不得参加投标。②资格后审：开标后对投标人进行的资格审查，后审不合格的投标视作废标处理。进行资格预审的一般不再进行资格后审。⑹招标文件发放：招标单位对招标文件如有修改或补充，须在投标截止时间前15日之前，以书面形式通知所有投标单位，并作为招标文件的组成部分。如投标单位对招标文件有疑问或不清的问题需要分不清解释，应在收到招标文件后7日内以书面形式向招标单位提出，招标单位以书面形式或投标预备会予以解答。招标文件开始发出之日至投标截止日期最短不得少于20日。⑺勘察现场：在投标预备会的前1－2天，招标单位组织所有投标单位踏勘现场，如有疑问应在投标预备会前以书面形式向招标单位提出　。⑻投标答疑会：如以投标答疑会形式进行解答，要以会议纪要形式同时送达所有招标文件的收受人。开标之前，招标单位不得与任何投标单位代表单独接触并个别解答任何问题。⑼接受投标书：投标文件截止时间前密封（寄）送达投标地点，签收保存，不得开启。少于3家，重招。投标截止时间前，投标人可以补充、修改或撒回已提交的投标文件，并书面通知招标人，补充、修改的内容为投标文件的组成部分；⑽开标、评标、定标：　投标人少于3个的，招标人应重新招标；　中标人确定后，招标人应向其发出书面中标通知书，并同时通知所有未中标投标人中标结果。　依法招标项目，投标人应自确定中标之日起15日内，向有关行政监督部门提交招投标情况的书面报告。§7.2　　建设工程招标工程量清单的编制一、分部分项工程量清单的编制分部分项工程量清单的项目编码：五级设置，十二位阿拉伯数字表示。⑴第一级：表示分类码（两位），附录A建筑工程01、附录B装饰装修工程02、附录C安装工程03……⑵第二级：表示章（专业工程）顺序码（两位），如0103为建筑工程中的砌筑工程；⑶第三级：表示节（分部工程）顺序码（两位）；⑷第四级：表示清单项目（分项工程）名称码（三位）；69\n⑸第五级：表示拟建工程量清单项目顺序码（三位），有编制人依据项目特征的区别，从001开始。二、措施项目清单的编制（表7－1）由于措施项目清单中没有的项目允许承包商自行补充填报，故一般情况，清单编制人可不填写或只需填写最基本的措施项目既可。三、其他项目清单的编制1.预留金：是业主为可能发生的工程量变更而预留的金额。⑴属暂定金额。主要是业主为工程量清单漏项、有误引起的工程量增加和施工中的工程设计变更因其标准提高或工程量的增加。⑵预留金数额大小与承包商没有关系，不能视为规承包商所有，竣工结算时，应将预留金及其规费、税金从合同金额中扣除。2.材料购置费：指由业主自行购买的材料金额。　若合同金额中包括材料购置费，不能视为归承包商所有，竣工结算时，应将此项从合同金额中扣除。3.总承包服务费：是承包商为配合协调业主进行工程分包和材料采购所需的费用。　清单编制人只需在其他项目清单中列出“总承包服务费”即可，但须在总说明中说明工程分包的具体。4.零星工作项目费：指由业主提出的、暂估的零星工作所无原则的费用。⑴零星工作项目表中列出的人工、材料、机械，是为将来有可能发生的工程量清单以外的有关增加项目或零星借工而作的单价准备，清单编制人应填写具体的暂估工程量；⑵数额大小与承包商没有关系，不能视为规承包商所有，竣工结算时，应将预留金及其规费、税金从合同金额中扣除。《计价规范》未列出的项目，清单编制人可作补充，并在总说明中予以说明。§7.3　　建设工程招标标底的编制一、标底的编制原则1.编制依据具有可行性。2.标底价应具有完整性。3.标底价与招标文件的一致性。4.标底价格的合理性。5.唯一性。69\n二、标底编制方法1.分部分项工程量清单项目组价⑴不同定额表现的级价方式①用综合单价基价表现形式的组价。工程量清单可直接对应定额项目，只需调整材料单价发生变化的材料价格，对人工、机械等费用发生变化的进行调整，即可组成新的工程量清单项目综合单价。②用消耗量定额和价目表表现形式的组价。清单项目对应定额后，还须对人工、材料、机械台班消耗量用价目给组价，组成工料机的单价，企业管理费和利润还须另外计算，可计入综合单价中也可计入总价中。⑵《计价规范》与定额计量单位及工程量计算规则不同时的组价方法。清单工程量计量单位、计算规则包含内容较全面，而预算定额（消耗量定额）对项目的划分往往比较单一。2.措施项目清单计价：标底编制人可根据编制的具体施工方案或施工组织设计，认为不发生费用可填为零。措施项目组价的方法一般有两种：⑴用综合单价形成的组价：主要用于混凝土、钢筋混凝土模板及支架、脚手架、施工排水、降水等，组价方法与分部分项工程量清单项目相同。⑵用费率形式的组价：分三种方式计取：定额基价、定额（人工费和机械费）、定额人工费，标底编制人应根据工程所在地的定额规定计算。3.其他项目清单组价4.规费和税金的计取§7.4　　工程投标报价的编制方法一、建设工程施工投标文件内容：①投标函②投标书附录③投标保证金④法定代表人资格证明书⑤授权委托书⑥具有标价的工程量清单与报价表⑦辅助资料表69\n⑧资格审查表⑨对招标文件中的合同协议条款内容的确定和响应⑩招标文件规定提交的其他资料。招标文件应分为正本、副本，评标时以正本为准。投标截止之后，不得修改投标文件。之前，允许补充或修改，但须由投标方授权代表签字后方为有效。二、工程建设项目投标报价的编制方法1.分部分项工程量清单计价⑴复核分部分项工程量清单的工程量和项目是否准确。⑵研究分部分项工程量清单中的项目特征描述。⑶进行清单综合单价计算。　　综合单价组价方法主要有两种：①根据定额计算。针对工程量清单中的一个项目描述的特征，按有关定额的项目划分和工程量计算规则计算，得出该项目的综合单价。②按照实际费用估算。针对工程量清单中的一个项目描述的特征，按实际可能发生的费用项目进行有关费用估算并考虑风险费用，再除以清单工程量得出该项目的综合单价。⑷按照实际费用估算。注意综合单价调整时降低过低可能会加大承包商亏损的风险，过度的提高可能会失去中标的可能。⑸编制分部分项工程量清单计价表。将调整后的综合单价填入分部分项工程量清单计价表，计算各个项目的合价和合计。2.措施项目工程量清单计价是：投标人可以在报价时根据企业的实际情况增减措施费用内容报价，认为不发生的，可填为零。对于实际需要发生，而工程量清单项目中没有的，可自行填写增加，并报价。3.其他项目工程量清单计价⑴预留金和材料购置费的金额须按照招标文件中确定的金额填写，不得增加或减少；⑵总承包服务费金额可根据招标文件中的说明按实际估算费用，或按有关造价管理部门规定的计算方法确定；⑶零星工作项目费的金额应与零星工作项目表计价的合计金额完全一致。4.规费和税金计算：税金按规定计取，规费投标时应贵客报价，否则将导致低于成本而中标无望。5.其他有关表格填写：“分部分项工程量清单综合单价分析表”、“措施项目费分析表”、“69\n主要材料价格表”等。§7.5　　开标、评标与定标一、开标　　开标应在提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，地点为招标文件中确定的地点，由招标人主持。投标人或其代表或公证机关检查投标文件的密封情况——唱标：投标人名称、价格和其他主要内容开标过程应当记录，并存档备查。1.开标时，投标文件有下列情形之一的，招标人不予受理：⑴逾期送达的或未送达指定地点的；⑵未按招标文件的要求密封的。2.招标文件有下列情形之一的，由评标委员会初审后按废标处理：①无单位盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的；②未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的；③招标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效，按招标文件规定提交被选投标方案的除外；④投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的；⑤未按规定文件的要求提交投标保证金的；⑥联合体投标未附联合体各方共同招标协议的。二、评标程序及主要内容——评标过程严格保密由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成的五人以上单数，其中技术、经济方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的名单在中标结果确定前应保密。评标专家应从事相关领域工作满八年，且具有高级职称或同等专业水平。评标委员会可要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或说明，但澄清或说明不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。1.评标准备2.初步评审。　　有下列情形之一的，按废标处理：⑴在评标过程中，评标委员会发现招标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或以其它弄虚作假方式投标的；69\n⑵投标人不能合理说明或不能提供相关证明材料，由评标委员会认定投标人低于成本报价况标的；⑶有重大偏差，未能在实质上响应招标文件的。　下列情况属于重大偏差，招标文件对重大偏差另有规定的，从其它规定。⑴没有按照招标文件要求提供投标担保或所提供的投标担保有瑕疵；⑵投标文件没有投标人授权代表签字和加盖公章；⑶投标文件载明的招标项目完成期限超出招标文件规定的期限；⑷明显不符合技术规格、技术标准的要求；⑸投标文件载明的货物包装方式、检验标准和方法等不符合招标文件的要求；⑹投标文件附有招标人不能接受的条件；⑺不符合招标文件中规定的其他实质性要求。3.详细评审——评标方法包括经评审的最低投标报价法、综合评估法或法律、行政法规允许的其他评标方法。评标和定标应在投标有效期结束日30个工作日前完成，否则应通知所有投标人延长投标有效期，拒绝者延长投标有效期的投标人有权收回投标保证金；⑴经评审的最低投标价法。一般适用于具有通用技术、性能标准或招标人对其技术、性能没有特殊要求的招标项目。评审后，评标委员会会拟定一份“标价比较表”，连同书面评标报告提交招标人。⑵综合评标法。不宜采用经评审的最低投标价法的招标项目，一般应采取综合评估法评审。最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标，应推荐为中标候选人。4.评标报告与定标：完成评标后，影响招标人提出书面评标报告，并抄送有关行政监督部门。⑴评标报告中推荐的中标候选人应当限定在1－3人，并注明排列顺序；⑵中标人确定后，招标人应向中标人发生中标通知书，同时通知所有未中标人，并与中标人在30日之内签订合同。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或中标人放弃中标的，应承担法律责任。⑶招标人与中标人签订合同后5个工作日内，应向中标人和未中标人退还投标保证金。第八章　　建设工程施工阶段工程造价的控制与调整§8.1　施工预算与工程成本控制一、施工预算的编制方法：实物法、单位估价法69\n用施工预算控制工程成本，是通过向生产班组下达施工任务书和限额领料单实现的。二、成本分析1.工程人工费的控制：可从控制支出和按实签证两个方面着手解决。⑴按定额人工费控制施工生产中的人工费，尽量以下达施工任务书的方式承包用工。⑵产生了合同价款以外的内容，应按实签证。2.工程材料费的控制⑴以最佳方式采购材料、努力降低采购成本；⑵根据施工实际情况确定材料规格；⑶合理使用周转材料：①合理控制施工进度，减少模板的投入量，发挥其周转效率；②控制好工期，做到不拖延工期或合理提前工期；③做好周转材料的保管、保养工作，延长周转使用次数以降低反贪销费。⑷合理设计施工现场的平面布置。§8.2　工程变更与合同价的调整一、工程变更1.无论哪一方提出工程变更，均需由工程师确认并签发工程变更指令。2.工程变更的控制工程变更案发生的时间划分：⑴工程尚未开始：只需对工程设计进行修改或补充；⑵工程正在施工变更时间紧迫，甚至可能导致现场停工，等待变更通知；⑶工程已完工：须作返工处理。应尽可能避免工程完工后进行变更。实际造价＝合同价+索赔额3.工程变更的处理程序⑴建设单位须对原工程设计进行变更，发包方应不迟于变更前14天以书面形式向承包方发出变更通知，变更超过原设计标准或批准的建设规模时，须经原规划管理部门和其他有关部门审查批准，并由原设计标准或批准的建设规模时，须经原规划管理部门和其他有关部门审查批准，并由原设计单位提供变更的相应图纸和说明。①因变更导致的合同价款的增减及造成的承包方损失，由发包方承担，延误的工期相应顺延。②合同履行中发包方要求变更工程质量标准及发生其他实质性变更，由双协商解决。⑵承包商要求对原工程进行变更，控制顺序如图8－2所示：69\n①施工中乙方不得擅自对原工程设计进行变更。否则因此发生的费用和导致甲方的直接损失，由乙方承担，延误的工期不予顺延；②乙方在施工中提出的合理化建议涉及设计图或施工组织设计的变更及对原材料、设备的换用，须经工程师同意。未经同意擅自理发或换用，乙方承担由此发生的费用，并赔偿四方的有关损失，延误的工期不予顺延；③工程师同意采用乙方的合理化建议，须发生的费用和获得的收益，甲乙双方另行约定分担或分离。工程变更程序：在变更前，双方就办理工程变更中涉及的费用增加和造成损失的补偿协议，以免因费用补偿的争议影响工程进度。4.工程变更价款的计算方法：工程变更价款的确定应在双方协商的时间内，由承包商提出变更价格，报工程师批准后方可调整合同价或顺延工期，造价工程师进行审核、处理，主要有：　⑴乙方在双方确定变更后14天内不向工程师提出变更工程报告时，可视该项变更不涉及合同价款的变更；⑵工程师收到变更工程价款报告之日起14天内，应予以确认。工程师无正当理由不确认时，可自变更价款报告送出之日起14天后变更工程价款报告自行生效；⑶工程师确认增加的工程变更价款作为追加合同价款，与工程款同期支付。5.承包人按发包人发出并经原设计单位同意的变更通知及有关要求进行变更施工。二、合同价款的调整1.工程变更的价款调整⑴合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格变更价款；⑵合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照类似价格变更合同价款；⑶合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行。　如双方不能达成一致的，双方可提请工程所在地工程造价管理机构进行咨询或按合同约定的争议或纠纷解决程序办理。2.综合单价的调整：当工程量清单中工程量有误或工程变更引起实际完成的工程量增减超过工程量清单中相应工程量的10%或合同约定的幅度时，工程量清单项目的综合单价应予调整。3.材料价格调整：由承包人采购的材料，材料价格以承包人在投标报价中的价格进行控制。⑴施工期内，当材料价格发生波动超过合同约定的涨幅69\n的，承包人采购材料前报经发包人复核采购数量，确认用于本合同工程时，发包人应认价并签字同意；⑵发包人收到资料后，在合同约定日期到期后，不予答复的可视为认可；⑶如承包人未经发包人审核即自行采购，再报发包人调整材料价格，如发包人不同意，不作调整。4.措施费调整。　　有下列情形之一的，措施费用应予调整：⑴发包人更改承包人的施工组织设计（修正错误除外）、造成措施费用增加的应予调整；⑵单价合同中，实际完成的工程量超过发包人所提工程量清单的工程量、造成措施费用增加的应予调整；⑶因发包人原因并经承包人同意顺延工期、造成措施费用增加的应予调整；⑷施工期间因国家法律、行政法规以及有关政策变化导致措施费中工程税金、规费等变化的，应予调整。　措施费用具体调整办法在合同中约定，没有约定或约定不明的，由发包、承包双方协商，协商不成，可按工程造价管理部门发布的组价办法计算，也可按合同约定的争议解决办法处理。§8.3　　工程索赔工程实际中一般多称为“签证申请”。1.分类：⑴按索赔的目的分类：①工期索赔；②经济索赔：也称额外费用索赔，简称“费用索赔”。⑵按索赔的合同依据分类：①合同规定的索赔；②非合同规定的索赔：称为“超越合同约定的索赔”。③道义索赔：罕见，称为通融索赔，或称优惠索赔。⑶按索赔的有关当事人分类：　①工程承包商同业主之间的索赔：最普遍，最常见的是承包商向业主提出；②总承包商同分包商之间的索赔　分包商向总承包商提出的索赔要求，经过总承包商审核后，凡是属于业主方面责任的，均由总承包商汇总加工后向业主提出；凡属总承包商责任的，则由总承包商和分包商协商解决；③承包商同供货商之间的索赔：一般称为“商务索赔”。　无论施工索赔或商务索赔，都属于工程承包商施工的索赔范围。69\n⑷按索赔的处理方式分类：①单项索赔：采取一事一索赔的方式。——施工索赔通常采用方式②综合索赔：又称总索赔，人称一揽子索赔，也就是总成本索赔。——特定情况下被迫采用的一种索赔方式。采取综合索赔时，承包商须提前征得工程师的同意，并提出以下证明：A承包商的投标报价是合理的；B实际发生的总成本是合理的；C承包商对成本增加没有任何责任；D不可能采用其他方法准确地论处出实际发生的损失数额。⑸按索赔的对象分类：①索赔：承包商向业主提出；②反索赔：业主向承包商提出。一、索赔的条件1.客观性　　2.合法性　　3.合理性二、索赔的基本程序及其规定（图8－3索赔程序框图）1.索赔的提出⑴索赔意向书。承包商应在索赔事件发生后28天内，将其索赔意向通知监理工程师。如承包商未在规定的期限内提出索赔意向或通知，则会丧失在索赔中的主动和有利地位。⑵索赔申请报告。建设工程施工合同条件及FIDIC合同条件规定；承包商须在发出索赔意外通知后的28天内或经工程师同意的其他合理时间内，向工程师交一份详细索赔报告。如索赔事件对工程影响持续时间长，则承包商还应向工程师每隔一段时期提交中间索赔申请报告，并在索赔事件影响结束后28天内，向业主或工程师提交最终索赔申请报告。2.索赔报告的审核：　　承包商索赔要求成立所须同时具备的四个条件：⑴与合同相比较已造成了实际的额外费用增加或工期损失；⑵造成的费用增加或工期损失不是由于承包商自身的过失所造成的；⑶这种经济损失或权利损害也不是由承包商应承担的风险所造成的；⑷承包商在合同规定的妠提交了书面的索赔意向通知和索赔报告。　我国建设工程合同条件规定：工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后于28天内给予答复，或要求承包人进一步补充索赔理由和证据。工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后28天内未予答复或未对承包人作进一步要求，视为该索赔报告已经认可。3.索赔的处理。经过认真分析研究，并与承包人、业主广泛讨论后，工程师应向业主和承包人提出自己的《索赔处理决定》，还需提出《索赔评价报告》69\n作为决定的附件。承包人如持有异议，可提供进一步证明材料，向工程师说明不合理的理由。如工程师坚持决定而承包人仍不满意，可提交仲裁机构进行仲裁。4.业主审查索赔处理。　当工程师的索赔额超过其权限范围时，须报请业主批准。索赔报告经业主批准后，工程师即可签发有关证书。三、索赔证据和索赔文件对索赔证据的要求为：⑴真实性；⑵全面性；⑶关联性；⑷及时性；⑸具有法律证明效力。四、承包商索赔的主要内容与处理原则：1.业主未能按合同约定的内容和时间完成应该做的工作：工期索赔或损失费用索赔。2.监理（业主）指令错误：费用、损失费用和工期索赔。3.监理（业主）未能及时向承包商提供所需指令、批准：费用、损失费用和工期索赔，工期确认时间14天。4.业主未能按合同约定时间提供图纸：损失费用和工期索赔，工期确认时间根据通用条款约定为14天。5.延期开工：提出延期开工申请，如被批准可索赔工期，监理（业主）确认时间为48天。业主要求延期开工，可进行因延期开工造成的损失和工期索赔。6.地质条件发生变化：开挖过程中遇到文物和地下障碍物时，可索赔费用、损失费用和工期；业主没有完全履行告知义务，开挖过程中遇到地质条件显著异常时，可索赔费用、损失费用和工期；如开挖后地基需处理，根据设计变更，索赔费用、损失费用和工期。7.暂停施工：费用、损失费用和工期索赔。8.因非承包商原因一周内停水、停电、停气造成停工累计超过8小时：工期索赔，能否进行费用索赔视具体合同约定而定。9.不可抗力：费用、损失费用和工期索赔，工期确认时间为14天。因业主一方迟延履行合同后发生不可抗力，不能免除延迟履行责任。10.检查检验：费用、损失费用和工期索赔。11.重新检验：当重新检验合格时，费用、损失费用和工期索赔。12.工程变更和工程量增加：按工程变更的合同价款调整程序处理，工期索赔，确认时间为14天。13.工程预付款和进度款支付：业主违约，按通用和专用条款约定承担违约责任。14.业主供应的材料设备：按通用和专用条款约定承担违约责任。69\n15.其他：合同约定的其他顺延工期和业主违约责任，承包商具体合同约定处理。五、索赔费用的组成和计算方法1.索赔款的主要组成部分：直接成本、间接成本和利润。在工程索赔的实践中，以下几项费用一般是不允许索赔的：　⑴承包商对索赔事项的发生原因负有责任的有关费用；⑵承包商对索赔事项未采取减轻措施因面扩大的损失费用；⑶承包商进行索赔工程的准备费用；⑷索赔款在索赔期间的利息；⑸工程有关的保险费用。2.工期索赔的计算：比例法、相对单位法、网络分析法、平均值计算法、其他方法。3.费用索赔计算⑴总费用法：较简单，基本思路：按现行计价规定计算索赔值，另外也可按固定总价合同转化为成本加酬金合同，即以承包商的额外成本为基础加上管理费和利润、税金等作为索赔值；使用总费用法计算索赔值应符合以下几个条件：①合同实施过程中总费用计算是准确的，工程成本计算符合现行计价规定，成本分摊方法、分摊基础选择合理；实际成本与索赔报价成本所包括内容应一致；②承包商的索赔报价是合理的，反映实际情况；③费用损失的责任，或干扰事件的责任与承包商无任何关系。⑵分项法：按每个或每类干扰事件引起费用项目损失分别计算索赔值的方法。　　特点：比前者复杂，能反映实际情况，为索赔报告的进一步分析提供依据，应用面广。⑶因素分析法：亦称置之不理替代法，将各指标按客观存在的经济关系，分解为若干因素指标连乘形式。§8.4工程价款结算一、建筑安装工程价款结算1.工程价款结算的意义：⑴是反映工程进度的主要指标；⑵加速资金周转的重要环节。2.工程预付款结算⑴预付款的数额和拨付时间：69\n①包工包料工程的预付款按合同约定缴付，原则上预付比例不低于合同金额的10%，不高于30%；②对重大工程项目，按年度工程计划逐年预付；③实行工程量清单计价的，实体性消耗和非褓性消耗分布应在合同中分别约定预付款比例；④具备施工条件下的前提下，业主应在双方签订合同后的一个月内或不迟于约定的开工日期前7天内预付工程款。⑵预付款的拨付及违约责任①预付时间应不迟于约定的开工日期前7天。发包人不按约定预付，承包人在约定预付时间10天内向发包人发出要求预付的通知，发包人收到通知后仍不能按要求预付，承包人可在发出通知后14天后停止施工，发包人应从约定应付之日起向承包人支付应付款的贷款利息，并承担违约责任。②工程预付款额度：建筑工程一般不超过当年建筑工程工作量的25%，大量采用预制构件以及工期在6个月以内的工程，可以适当增加。③一般当工程进度款累计金额超过合同价格的10－20%时开始起扣，每月从支付给承包人的工程款内按预付款占合同总价的同一百分比扣回。④凡没有签订合同或不具备施工条件的工程，业主不得预付工程款，不得以预付款名义转移资金。3.工程进度款结算与支付⑴工程进度款结算方式①按月结算与支付：按月支付进度款，竣工后清算。合同工期在两个年度以上的工程，在年终进行工程盘点，办理年度结算；②分段结算与支付：当年开工，当年不能竣工的工程按工程形象进度，划分不同阶段支付进度款。⑵工程量计算①承包商按约定向监理（业主）提交已完工程量的报告。监理（业主）在接到报告后14天内核实已完工程量，并在核实前1天通知承包商。承包商应提供条件并派人参加核实，不参加的以监理（业主）核实的工程量作为工程价款支付的依据。监理（业主）未按约定时间通知承包商，致使其未能参加的，核实结果无效。②监理（业主）收到承包商报告后14天内未核实已完工程量，从第15天起视为确认。③对承包商超出设计图纸范围（含设计变更）和因承包商原因造成返工的工程量，监理（业主）不予计量。⑶工程进度款支付：①根据确定的工程量计量结果，承包商向监理（业主）提出支付工程进度款申请14天内69\n，监理（业主）应按不低于工程价款的60%，不高于工程价款的90%向承包商支付进度款。按约定时间业主应扣回预付款，与工程进度款同期结算抵扣。②确认增（减）的工程变更价款作为追加（减）合同价款与工程进度款同期支付；③监理（业主）超过约定的支付时间不支付工程进度款，承包商应及时向业主发出要求付款的通知。监理（业主）收到承包商通知后仍不付款，可与承包商协商签订延期付款协议。经承包商同意后可延期支付，协议应明确延期支付的时间和从工程量计算结果确认后第15天起计算应付款的利息（利率按同期银行贷款利率）。④业主不按合同约定支付工程进度款，双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，承包商可停止施工，由业主承担违约责任。⑤工程竣工前，施工单位收取的备料款和工程进度款的总额，一般不得超过合同金额的95%，其余5%尾款，在工程竣工结算时扣除保留金外一并清算。承包人向发包人出具履约保函或其他保证的，可以不留尾款。4.竣工结算：包括单位工程竣工结算、单项工程竣工结算、建设项目竣工结算。⑴竣工结算编审①单位工程——由承包商编制，监理（业主）审查；总承包工程：有具体承包商编制，总承包商审查的基础上，监理（业主）审查；②单项工程或建设项目——总承包商编制，监理（业主）可直接审查，也可委托具有相应资质的工程造价咨询机构审查；政府投资项目：同级财政部门审查。竣工结算经业主、承包商签字盖章后有效。⑵竣工结算报告的递交时限要求及违约①单项工程竣工后，承包商应在提交竣工验收报告同时，向业主递交竣工结算报告及完整结算资料；②未在规定期限内完成的且提不出正当理由延期的，承包商责任自负；③未能在约定的时间内提供完整的工程竣工结算资料，经业主催促后14天内仍未提供或无明确答复，业主有权根据已有资料进行审查，承包商自负责任。⑶竣工结算报告的审查时限要求及违约责任　建设项目竣工总结算在最后一个单项工程竣工结算确认后15天内汇总，送业主后30天内审查完成。在规定时限内如没对结算报告及资料提出意见，则视同认可。表8-2竣工结算报告审查时限序号工程竣工结算报告金额审查时限1500万元以下从接到完整的竣工结算报告和结算资料之日起20天69\n2200万－2000万从接到完整的竣工结算报告和结算资料之日起30天32000万－5000万从接到完整的竣工结算报告和结算资料之日起45天45000万元以上从接到完整的竣工结算报告和结算资料之日起60天⑷竣工结算价款的支付及违约责任①业主在收到申请支付工程竣工结算款后15天内支付，到期未支付应承担违约责任。承包商可催告业主支付结算款，如达成延期支付协议，业主应按同期银行贷款利率支付拖欠工程款的利息；②如未达成延期支付协议，承包商可与业主协商将工程折价，或申请人民法院将该工程依法拍卖，承包商就该工程折价或拍卖款优先受偿。⑸竣工结算的编制方法：在工程进度款结算的基础上，根据设计变更资料和图纸，以及现场签证、工程量核定单、索赔等资料进行合同价款的增、减调整计算，最后汇总为竣工结算造价。5.工程质量保证（保修）金的预留：竣工验收同时或最迟不应超过3天到1周发送保修函。　施工单位收取的备料款和工程进度款的总额，一般不得超过合同金额的95%，其余5%尾款，在工程竣工结算时扣除保留金外一并清算。承包人向发包人出具履约保函或其他保证的，可以不留尾款。二、国内设备、工器具和材料价款的支付与结算1.国内设备、工器具价款的支付与结算：业主对定购的设备、工器具，一律不预付定金，只对制造期在半年以上的专用设备和船舶的价款，按合同分期付款。2.国内材料价款的支付与结算　⑴由承包商自行采购建筑材料的，业主可在双方签订工程承包合同后按年度工作量的一定比例向承包商预付备料款，并在合同约定时间内付清。备料款的预付额度，建筑工程一般不应超过当年建筑工作量的30%，大量采用预制构件以及工期在6个月以内的工程，可适当增加；安装工程一般不应超过当年安装工程量的10%，安装材料用量较大的工程，可适当增加。⑵由业主供应的材料，视招标文件规定处理。如规定这部分材料不计入投标报价，则只办理交接手续；如规定按某一价格计入投标报价，则应在进度款中或合同约定的办法扣除这一部分材料价款。§8.5工程造价争议的解决一、造价争议解决的途径1.友好协商解决：一种非对抗性处理法。2.调解解决：也是非对抗性处理法。69\n3.仲裁或诉讼解决：　　诉讼和仲裁在合同中只能选定一种。⑴仲裁：双方自愿达成仲裁协议，如其中一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理。①仲裁不实行级别管辖和地域管辖。②仲裁实行一裁终局的制度，裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或向人民法院起诉的，仲裁和会或人民法院不予受理。③当事人应履行裁决，一方当事人不履行的，另一方当事人可依照民事诉讼法的有关规定向人民法院申请执行，受申请的人民法院强制执行。⑵诉讼：实行二审终局制度。当事人对一审裁决不服时，可在规定的时间内向上一级人民法院提起上诉，否则执行一审裁决，在规定的时间内提起上诉的，执行二审裁决。第九章　　竣工决算的编制与保修费用的处理§9.1　竣工验收一、竣工验收1.工程资料验收2.工程内容验收：包括建筑工程验收和安装工程验收。二、竣工验收的条件：　　按照国务院《建设工程质量管理条例　》规定竣工验收应具备以下条件：1.完成建设工程设计和合同约定的各项工作内容；2.有完整的技术档案和施工管理资料；3.有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；4.有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；5.发包人已按合同约定支付工程款；6.有承包人签署的工程质量保修书；7.在建设行政主管部门及工程质量监督机构等有关部门的历次抽查中，责令整改的问题全部整改完毕；8.工程项目前期审批手续齐全。三、竣工验收的程序与组织1.竣工验收的一般程序⑴已具备竣工验收条件的工程，3个月内不办理验收投产和移交固定资产手续的，取消企业和主管部门（或地方）的基建试车收入分成，由银行监督全部上缴财政。⑵竣工验收的准备工作：①整理技术资料；②编制竣工图（规定）；③编制竣工决算。69\n⑶工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告需经总监工程师签署意见；⑷建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收委员会（验收组），制定验收方案；⑸建设单位应在工程竣工验收日期前规定的时间内（一般为7个工作日）将验收的时间、地点及验收委员会（验收组）名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构；⑹建设单位组织工程竣工验收。　建设单位应自竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地县级以上地方人民政府建设主管部门备案。2.竣工验收的组织⑴大中型和限额以上建设项目及技术改造项目，由国家发改委或国家发改委委托项目主管部门、地方政府部门组织验收；⑵小型和限额以下建设项目及技术改造项目，由项目主管部门或地方政府部门组织验收。§9.2竣工决算一、竣工决算的内容：指所有建设项目竣工后，建设单位工程建设项目竣工验收阶段编制，包括从筹建到竣工投产全过程的全部实际费用，即包括建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费用等部分。所有竣工验收项目应在办理手续之前，对所有建设项目的财产和物资进行认真清理，及时而正确地编报竣工决算。1.竣工决算编制说明书2.竣工财务决算表（表9-1）⑴大、中型建设项目竣工决算报表包括：建设项目竣工财务决算审批表、建设项目概况表、建设项目竣工财务决算表、建设项目交付使用资产总表；⑵小型建设项目竣工决算报表包括：建设项目项目竣工财务决算审批表、建设项目财务决算总表、建设项目交付使用资产明细表。3.建设工程竣工图⑴凡按设计施工图竣工没有变动的，由施工单位在原施工图上加盖“竣工图”标志后，即作为竣工图；⑵凡在施工过程中，虽有一般性设计变更，但能将原施工图加以修改补充作为竣工图69\n的，可不重新绘制。由施工单位负责在原施工图（须是新蓝图）上注明修改的部分，并附以设计变更通知单和施工说明，加盖“竣工图”标志后，即为竣工图；⑶凡结构开工改变、施工工艺改变、平面布置改变、项目改变以及有其他重大改变，不宜再在原施工图上修改、补充时，应由原设计单位重新绘制改变后的施工图。施工单位负责在新图上加盖“竣工图”标志，并附以有关记录和说明，作为竣工图；⑷为满足竣工验收和决策需要，还应绘制反映竣工工程全部内容的工程设计平面示意图。二、竣工决算的编制步骤1.收集、整理和分析有关依据资料；2.清理各项财务、债务和结余物资；3.对照、核实工程变动情况，重新核实各单位工程、单项工程；4.编制建设工程竣工决算说明；5.认真墙报竣工财务决算报表；6.做好工程造价对比分析；7.上报主管部门审查。§9.3　　新增资产的确定一、资产的分类1.固定资产：指使用期限超过一年，单位价值在规定标准以上，且在使用过程中保持原有物质形态的资产。不同时具备以上两个条件的资产为低值易耗品，应列入流动资产范围。2.流动资产：指可以在一年内或超过一年的一个营业期内或耗用的资产，包括现金及各种存货、银行贷款、短期投资、应收及预付款项等。3.无形资产：主要包括专利权、商誉等。4.其他资产。二、新增资产价值的确定1.新增固定资产价值的确定——计算以独立生产能力的单项工程为对象。　一次交付生产或使用的工程，应一次计算新增固定资产价值；分期分批交付生产或使用的工程，应分期分批计算新增固定资产价值。⑴对于为了提高产品质量、改善劳动条件、节约材料消耗、保护环境而建设的附属辅助工程，只要全部建成，正式验收交付使用后就要计入新增加固定资产价值。69\n⑵对于单项工程不构成生产系统，但能独立发挥效益的非生产性项目（如住宅）在建成交付使用后，也要计算新增固定资产价值。⑶凡购量达到固定资产标准不需安装的设备、工器具，应在交付使用后计入新增固定资产价值。⑷属于新增固定资产价值的其他投资，应随同受益工程交付使用的同时一并计入。⑸交付使用财产的成本，应按下列内容计算：①房屋、建筑物、管道、线路等固定资产的成本包括：建筑工程成果和应分摊的待摊投资；②动力设备和生产设备等固定资产的成本包括：需安装设备的采购成本、安装工程成本、设备基础支柱等建筑工程成本或砌筑锅炉及各种特殊的建筑工程成本，应分摊的待摊投资等；③运输设备及其它不需安装的设备、工具、器具、家具等固定资产一般仅计算采购成本，不计分摊的待摊投资等。⑹共同费用的分摊方法：一般情况下，建设单位管理费按建筑工程、安装工程、需安装设备价值总额作比例分摊，而土地征用费、勘察设计费等费用则安建筑工程造价分摊。2.新增流动资产价值的确定⑴货币性资金：指现金、各种银行存款及其他货币资金。⑵应收及预付款项：包括应收票据、应收款项、其他应收款、预付货款和待摊费用。按实际成本金额入帐核算。①应收账款：指企业因销售商品、提供劳务等应向购货单位或受益单位收取的款项；②预付款项：指企业按照购货合同预付给供货单位的构货定金或部分货款。⑶短期投资：包括股票、债券、基金、股票和债券根据是否可以上市流通分别采用市场法和收益法确定其价值。⑷存货：指企业的库存材料、在产品、产成品等，各种存货按取得时的实际成本计价。3.新增无形资产价值的确定⑴无形资产的计价原则：①投资者按无形资产作为资本金或合作条件按投入时，按评估确认或合同协议约定的金额计价；②购入的无形资产，按照实际支付的价款计价；③企业自创并依法申请取得的，按开发过程中的实际支出计价；④企业接受捐赠的无形资产，按发票账单所载金额或同类形资产市场价作价；⑤无形资产计价入账后，应在其有效使用期内分期摊销，即企业为无形资产支出的费用应在无形资产有效期内得到及时补偿。69\n⑵无形资产的计价方法：　①专利权的计价：分为自制和外购两类。前者价值包括直接成本和间接成本，后者价值按其所能带来的超额收益计价；②非专利技术的计价：自制的一般不作为资产入账，自创过程中发生的费用，按当期费用处理；对于外购非专利技术，应由法定评估机构确认后再估价，其方法往往通过能产生的收益采用收益法估价。③商标权计价：一般根据被许可方新增的收益确定；④土地使用权计价：根据取得土地使用权的方式计价。4.其他资产计价：包括特准储备物资等，主要以实际入账价值核算。§9.4　　建设工程质量保证（保修）金的处理一、建设工程质量保证（保修）金1.缺陷责任期及其计算：从工程通过竣（交）工验收之日起计算。⑴因承包人原因导致工程无法按规定期限竣工验收的，缺陷责任期从实际通过竣（交）工验收之日起计算；⑵因发包人原因导致工程无法按规定期限竣工验收的，在承包人提交竣（交）工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。2.保证金预留比例及管理⑴保证金预留比例：全部或部分使用政府投资的项目，按工程价款结算总额5%左右的比例预留保证金；社会投资项目采用预留保证金开工的参加执行。⑵保证金预留：建设工程竣工结算后，发包人按合同约定及时向承包人支付工程结算价款并预留保证金；⑶保证金管理：①实行国库集中支付的政府投资项目，应干国库集中支付的有关规定管理；②其他政府投资项目，预留在财政部门或发包方；责任期内，若发包方被撤销，保证金随资产一并移交使用单位。③社会投资项目采用预留金方式的，可双方约定将保证金交由金融机构托管，采用工程质量保证担保、工程质量保险等其他方式的，发包人不得再预留保证金。二、缺陷责任期　在正常使用条件下，最低保修期限如下：⑴家畜设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的合理使用年限。⑵屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。69\n⑶供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期。⑷电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。⑸其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。保修金额为建安工程造价或承包合同价款的5%或等额保函。修理项目经检查鉴定属于建筑施工单位和建设单位（或其他责任方）双方（或多方）的责任共同造成的，双方（或多方）应实事求是地共同商定各自应承担的维修费用。修理项目经检查鉴定属于非建筑施工单位的责任造成的，首先应由建设单位负担支付全部的保修费用，而后建设单位再向造成保修问题的实际责任追索经济损失。如果是不可抗力原因造成的，只能是建设单位自己负责处理。因使用单位使用不当或自行装饰装修、改动结构、擅自添置设施或设备而造成建筑功能不良或损坏者，以及对因自然灾害等不可抗力造成的质量损害，不属于保修范围。三、缺陷责任期内的维修及费用承担1.保修责任：缺陷责任期内，属于保修范围、内容的项目，承包人应在接到保修通知之日起7天内派人保修　。质量保修完成后，由发包人组织验收。2.费用承担⑴缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷：承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用，同时不免除其工程一般损失赔偿责任。如承包人不维修或不承担费用，发包人按合同约定扣除保证金，并由承保人承担违约责任；⑵由他人及不可抗力原因造成的缺陷：发包人负责维修，承包人不承担责任，且发包人不得从保证金中扣除费用。如发包人委托承包人维修，发包人应支付相应的维修费用；⑶承、发包双方就缺陷责任有争议时，可请有资质的单位进行鉴定，责任方承担鉴定费用和维修费用。四、保证金返还1.缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的责任，到期后，承包人向发包人申请返还保证金；2.发包人在收到承包人返还保证金申请后，应于14天内会同承包人按合同约定的内容进行核实。如无异议，发包人应在核实后14天内将保证金返还承包人。逾期支付的，从逾期之日起按同期银行贷款利率计付利息，并承担违约责任。发包人在接到承包人返还保证金申请后14天内不予答复，经催告后14天内仍不予答复，视同认可承包人的返还保证金的申请。3.如承包人没有认真履行合同约定的保修责任，则发包人可按合同约定扣除保证金，并要求承包人赔偿相应损失。69