建筑工程量计算 37页

第六章 建筑工程量计算 三、建筑工程图纸 （一）建筑平面图 分为两大类： 总平面图 ：总平面图是宏观图，是纵观全局的图。比例尺较小，一般取 1 ： 500 ， 1 ： 1000 。 图 6-10 （ 见下页 ）：房屋建筑总平面图，反映楼房的位置、周边建筑及道路状况、房屋朝向等。 具体一项工程的平面图 ：针对一幢楼、一座桥、一条隧道的平面视图。 图 6-11 ：房屋建筑平面图，是沿底层窗台上方水平切开后俯视得到的平面图，称为底层平面图。依次可得到二层、三层平面图。 当楼层平面相同时，可以只画出其中一个平面图（称为标准层平面图）。 房屋工程平面图反映了各房间的分割情况及用途、走廊走向、楼梯位置、门窗位置及开启方向等。 图 6-10 ：房屋建筑总平面图 图 6-12 ：某楼房首层平面图 （二）立面图 定义：将建筑物各墙面正投影得到的投影图，可能是正视图或侧视图。 功能：给出建筑物总体立面造型效果，显示建筑物立面外形轮廓，大门位置，门窗形状，地面、楼面、门窗高度，阳台等。图 6-13 （ 后两页 ） 尺寸标定：主要标定高度方向的尺寸，如楼地面标高、屋顶标高、门窗洞口上沿标高等。要分层标注： 最外一层为房屋总高度； 中层尺寸标注层高； 内层则标注门窗、雨罩、阳台、台阶、花池等细部尺寸。 图 6-13a ： ① -⑧ 立 面图 图 6-13a ： A-C 立 面图 （三）剖面图 定义： 假设我们用一个垂直于地面的平面在建筑物某一选定位置，将建筑物竖向剖开，然后再向与剖面平行的投影面上进行正投影，剖面图全面直观地反映了建筑物内部整体构造关系。 功能：直观反映建筑物内部整体构造关系、楼层分布、楼梯构造等。 图 6-14 （ 下页 ） 图 6-14 ： 剖面图 （ 四）建筑详图： 局部节点放大图，比例尺 1:10 ， 1:20 常用详图：楼梯详图、门窗详图、厨房卫生间详图、部位装修详图。 （五）结构施工图 ： 结构施工图是表示建筑物的承重构件（如基础、承重墙、梁、板、柱等）的布置，形状大小，内部构造和材料做法等的图纸； 结构施工图是施工放线、构件定位、支模板、扎钢筋、浇注混凝土、安装梁、板、柱等构件及编制施工组织设计的依据，同时也是编制预算和工料分析的依据。 房屋建筑面积与使用面积、居住面积的区别： 建筑面积：按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。 使用面积：指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的综合。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。 居住面积：指住宅中日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的综合。 五、建筑面积计算规则 根据 《 建筑工程建筑面积计算规范 》 （ GB/T50353-2005 ） 单层建筑物的建筑面积按建筑物外墙勒脚以上外墙外围水平面积计算。（勒脚：建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分） 高度大于等于 2.20m 的计算全面积；不足 2.20m 的算 1/2 （以下均类同） 单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及二层以上楼层应计算建筑面积。图 6-17 多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。 地下室等及相应出入口建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围水平投影面积计算； 建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其维护结构外围水平面积计算；有永久性顶盖无维护结构的应按其结构底板水平面积的 1/2 计算； 建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高大于等于 2.20m 的计算全面积，层高不足 2.20m 的算 1/2 面积； 建筑物的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。（楼层高度一般在 2.80 米以上为一自然层，房屋的自然层数是指按房屋的楼板和地板结构分层的层数 ）。 雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过 2.10m 者，应按雨篷结构板的水平投影面积的 1/2 计算； 有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的 1/2 计算。当室外楼梯的最上层楼梯无永久性顶盖或有不能完全遮盖楼梯的雨篷，上层楼梯不计算面积，上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯应计算面积。 建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均应按期水平投影面积的 1/2 计算。 建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。 六、建筑面积计算示例 例 6-1 ：请看后解释计算过程 例 6-2 ：请看后解释计算过程 例 6-1 ： 例 6-2 ： 什么是套内建筑面积？ 套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积 什么是共有建筑面积？ 房屋共有建筑面积：指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积 相关补充：房产纠纷案例 案例 1 ： 几年前，张先生按建筑面积计价方式购得一套房屋，成交建筑面积为 115 平方米，其中套内面积 98 平方米，公摊面积 17 平方米。 没想到房子建好后，套内面积缩水为 90 平方米，公摊面积却增加到 25 平方米，套内面积的大幅缩减严重影响到了房屋的使用功能，原本被张先生设计为客房的小房间，由于不能放置床铺，只能作为书房使用。 因为极不满意，张先生提出退房，但由于产权登记面积与合同约定面积误差绝对值在 3 ％以内，而无法如愿。 点评： 按建筑面积计价的方式，好处在于能较为全面地反映出住宅的成本构成。但如果开发商使套内建筑面积缩小，公摊面积大于合同约定面积，而房屋的建筑面积并没有变，消费者购房使用率降低，利益受损。 案例 2 ：折算套内面积单价猫腻多 王先生购买了一套建筑面积 118 平方米（套内建筑面积 99 平方米）的房子，按照 4000 元 /m 2 计算，该套房子总价为 472000 元。 签合同时，销售人员告诉他，目前广州购房要按照套内建筑面积计算，因此要将单价折算后签合同，这样合同上的套内面积单价就变为 4767.7 元 / m 2 , 同时合同的差异面积纠纷处理条款中，也有 “若存在差异按套内建筑面积补差价” 的条款。 但办理房产证时，该房的实测面积为建筑面积 112 平方米（套内建筑面积 97 平方米）。面临退还多收款项时，王先生与开发商发生了争执。 开发商坚持按合同办事，同意退回多收的 2 平方米套内建筑面积的款项，即 4767.7×2 ＝ 9535.4 元； 王先生则要求按照建筑面积退款，即 4000×6 ＝ 24000 元。 现在开发商只退 9535.4 元，目前双方还未达成协议。 案例 3 ：按套内面积计价，发展商 “偷面积” 今年年初，据民营经济报等多家媒体报道，惠州出现了房屋面积“缩水”事件。事件发生在惠州最知名的小区之一 —— 东湖花园，受影响的业主的 房屋实际建筑面积无一例外的比合同中约定的销售面积要小，但实测套内建筑面积却比约定要大，面积减少的部分完全来自共有建筑面积 。 合同中对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小均有详细约定。但对于面积差异的处理，仅约定了套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法。 业主们将发展商诉至法院，要求其就“缩水”部分面积退还房款，而发展商则辩称，房屋既然是按套内建筑面积计价的，自己就只对套内建筑面积减少的情形负责，如今面积的减少是发生在共有建筑面积部分，而套内建筑面积则比约定的增大，故自己非但无需承担任何退款责任，反而有权要求业主们补足增加的套内建筑面积部分的房款。 案例 3 点评： 其实，这都是发展商“偷面积”惹得祸。 目前市面上的商品房交易大多采用按套内建筑面积计价的方式，但由于商品房买卖示范文本中缺少共有建筑面积差异情形的处理规定。 一些见利忘义、不讲诚信的发展商就借此漏洞大耍“猫腻”，在售楼时故意报大共有建筑面积，并按建筑面积与消费者协商房款，而签订合同时则诱导消费者选择按套内建筑面积计价的方式。 当发生上述纠纷时，发展商便可堂而皇之地将消费者房屋的面积“偷”走，变相提高房价，牟取暴利。 据资深的房地产经纪透露，“偷面积”已成为房地产业内公开的秘密了。 案例 4 ： “ 一口价 ” 单位难保不用补差价 刘小姐日前收到开发商的通知，告知要提交资料办理房产证，但是首先必须补交房屋面积差价 1.5 万元。刘小姐顿感疑惑，当初购买房子的时候，发展商明明说是“一口价”单位，这就意味着交清房款以后不用再支付什么费用了，如今却要补交不小的一笔数目，让她有被欺骗的感觉。 翻出购房合同等文件一看，原来在 《 认购书 》 中约定的是“一口价”，在 《 商品房买卖合同 》 中却是以 套内面积 计价，并不是实际意义上的按套出售，最后只能补足差价去办房产证了。 点评： 按套计价方式出售的房屋不多，主要是现楼和别墅。按套计价出售有两种形式：一种是为了计价方便，一般是打折后取消零头的整价，称为“一口价”，但实际上在合同中还是会列明计价面积、单价和总金额，如果出现了 0.6 ％ ~3 ％的面积误差，就需要补差价。如果实际面积大了，购房人要补交差价。同样，如果实际面积小了，购房者也可以从发展商那里获得退款。 第六章第三节 房屋建筑工程量计算 一、土方工程工程量计算（重点） 二、门窗工程工程量计算 三、砌体工程工程量计算（重点） 四、钢筋及钢筋混凝土工程工程量计算 五、楼地面工程工程量计算 六、装饰装修工程工程量计算 一、土方工程工程量计算 平整场地工程量 平整场地：指工程开工前，对建筑场地挖、填土方厚度在 ±30cm 以内的高低不平部分进行就地挖、运、填和找平工作。 计算方法：按建筑物外墙外边线每边各加 2 m ，以 m 2 计算。 人工挖土工程量 人工挖土：包括人工挖沟槽、基坑、土方，三者区别： 沟槽：凡图示沟槽底宽在 3m 以内，且沟槽长大于沟槽宽三倍以上的为沟槽； 基坑：凡图示基坑地面积在 20 m 2 以内的为基坑； 挖土方：凡图示沟底底宽在 3m 以外，坑底面积在 20 m 2 以外，平整场地挖土方厚度在 ±30cm 以外，均为挖土方。 计算方法：按挖方体积，以 m 3 计算。 人工挖沟槽、基坑的方法：放坡、支挡土板： 放坡：为防止开挖时边壁坍塌，将沟槽或基坑边壁修成一定的倾斜坡度。图 6-27 其中， B 为边坡底宽； H 为沟槽或基坑深度； K=B/H 为坡度系数，见表 6-3 的规定。 支挡土板：支挡土板就无需放坡了。 计算过程： 计算基底宽度： 基础宽度 ( 放坡或支挡土板 ) + 基础工作面宽度 ( 表 6-4) ，图 6-27 计算沟槽、基坑深度：按图示槽、坑底面至室外地坪深度计算；图 6-27 计算长度： 外墙沟槽按图示中心线长度计算； 内墙沟槽按图示基础底面之间净长线或内槽净长线计算。 当由垫层下表面放坡时，挖沟槽（图 6-27 ）工程量的计算公式为： V = L （ a + 2c +kH ） H 式中： V 为土方体积； L 为沟槽长度，外槽按中心线长，内槽按内槽净长； a 为基础或垫层底面宽度； H 为沟槽深度，从自然地面算至槽底，即基础或垫层底面标高与室外地面标高之差； k 为放坡系数，按表 6-3 选取； c 为工作面宽，按表 6-4 选取。 算例 6-3 ：请大家看书，然后解释计算过程。 基础平面图 二、门窗工程工程量计算 计算方法：门、窗制作、安装工程量均按门、窗洞口面积计算。 三、砌体工程工程量计算 砖基础工程量： 砖基础工程量：按施工图示尺寸以立方米积计算，计算公式： 砖（石）基础工程量 = 基础长度 × 基础断面面积 ± 应并入 ( 扣除 ) 体积 基础断面面积 等高大放脚：以墙厚为基础，每挑宽 1/4 砖，挑出砖厚为 2 皮砖；（图 6-31a ） 不等高大放脚：又称间歇式大放脚，每挑宽 1/4 砖，挑出砖厚为 1 皮与 2 皮相间。（图 6-31b ） 基础断面面积 = 标准厚墙基面积 + 大放脚增加断面面积，或 = 标准基墙厚度 ×( 基础深度 + 大放脚折加高度 ) 其中， 基础深度：指室内地坪至基础底面之间的距离； 大放脚增加断面面积、大放脚折算高度：图 6-32 ，表 6-5 基础长度 外墙墙基：按外墙中心线长度计算； 内墙墙基：按内墙净长计算，内墙净长 = 内墙中心线长 - 外墙基础墙厚度或内墙基础 墙厚度 应并入 ( 扣除 ) 体积 应扣除：嵌入基础的钢筋混凝土柱或柱基、钢筋混凝土梁及单个面积在 0.3m 2 以上孔洞所占的体积； 不扣除或并入：基础放大脚 T 型接头处的重叠部分以及嵌入基础的钢筋、铁件、管道、基础防潮层及单个面积在 0.3m 2 以内的孔洞所占的体积不予扣除；附墙垛基础宽出部分体积应并入基础工程量内。 实心砖墙工程量： 墙体工程量 = 墙长 × 墙高 × 墙厚 ± 应并入 ( 扣除 ) 体积 墙厚 标准砖见墙体厚度表 6-6 ，非标准砖按实际计算； 墙长 外墙长度：按外墙中心线长度计算； 内墙长度：按内墙净长线计算。 墙高 ：以设计室内地坪为起点， 外墙墙高： 斜（坡）屋面无檐口天棚者算至屋面板底 ( 图 6-32a) ； 平屋面有挑檐者算至挑檐板底 ( 图 6-32c ) ； 平屋面有女儿墙无檐口者算至钢筋混凝土板底 ( 图 6-32d ) 。 内墙墙高： 有钢筋混凝土楼板隔层者算至板底 ( 图 6-32g) ； 有框架梁时算至梁底面 ( 图 6-32h) 。