《经济法基础》第三单元涉及房地产的税种3 6页

第三单元涉及房地产的税种三、耕地占用税（P354）（★）1.纳税人耕地占用税的纳税人为在我国境内占•用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人。（1）占用鱼塘及其他农用土地建房或者从事其他非农业建设，也视同占用耕地，必须依法征收耕地占用税。（2）山用林地、牧草地、农田水利川地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农川地建房或者从事非农业建设的，征收耕地占用税。（3）建设肓接为农业生产服务的生产设施占用农用地的，不征收耕地占用税。（4）纳税人临时山用耕地，应当缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时山用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。2.税率耕地占川税实行定额税率。3.计税依据耕地占用税以纳税人“实际占用”的耕地面积为计税依据，按照适用税额标准计算应纳税额，一次性缴纳。应纳税额二实际占用耕地血积（平方米）X适用税率4.纳税义务发生时间（1）经批准占用耕地的，耕地占•用税纳税义务发生时间为纳税人收到十•地管理部门办理占用农用地手续通知的当人。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知Z日起30日内缴纳耕地占用税。（2）未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发牛时间为纳税人实际占用耕地的当天。5.税收优惠（1）免征耕地占用税的项目包IS：¥事设施、学校、幼儿园、养老院和医院。【解释】（1）学校内经营性场所和教职工住房占用耕地的，应当征收耕地占用税；（2）医院内职工住房占用耕地的，应当征收耕地占用税。（2）减按每平方米2元的税额标准征收耕地山川税的项冃包括：铁路线路、公路线路、港口、航道和飞机场跑道、停机坪。（3）农村居民经批准在户口所在地按照规定标准占用耕地，建设口用住宅，可以按照当地的适用税额标准“减半”征收耕地占用税。【例题1•判断题】农村居民经批准在户I」所在地按照规定标准占用耕地，建设白用住宅，可以免征耕地占用税。（）（2013年机考）【答案】X【解析】农村居民经批准在户口所在地按照规定标准占用耕地，建设自用住宅，可以按照当地的适用税额标准“减半”征收耕地占用税。【例题2•单选题】根据耕地占用税法律制度的规定，下列情形中，免征耕地占用税的是（）。A.农村住宅占用的耕地B.医院占用的耕地C.铁路线路占用的耕地D.飞机场跑道占用的耕地\n【答案】B【解析】（1）选项A：农村居民经批准在户口所在地按照规定标准占卅耕地，建设自川住宅，可以按照当地的适用税额标准减半征收耕地占用税；（2）选项CD：铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。四、城镇土地使用税（P316）（★★）1.纳税人（1）城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳。（2）拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或者实际狡用人缴纳。（3）土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳。（4）土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳。【解禅】城镇土地使用税对外商投资企业、外国企业同样征收。【例题1•多选题】关于确定城镇土地使用税纳税人的下列表述中，符合法律规定的冇（）o（2012年）A.拥有土地使用权的单位或个人为纳税人B.拥有土地使用权的单位或个人不在土地所在地的，以代管人或实际使用人为纳税人C.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，以实际使用人为纳税人D.土地使用权共冇的，以共冇各方为纳税人【答案】ABCD【解析】城镇土地使用税山拥有土地使用权的单位或者个人缴纳；拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或者实际使用人缴纳；土地使用权耒确定或者权属纠纷耒解决的，由实际使用人缴纳；土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳。【例题2•多选题】根据城镇土地使用税法律制度的规定，下列各项中，属于城镇土地使用税纳税人的有（）。A.出租土地使用权的单位B.拥有土地使用权的个人C.土地使用权共有方D.承租土地使用权的单位【答案】ABC【解析】（1）选项ABD：城镇土地使用税由“拥有”土地使用权的“单位或个人”缴纳;（2）选项C：土地使用权共有的，共有各方均为纳税人，由共有各方分别纳税。2.征税范围（1）凡是城市、县城、建制镇和工矿区范围内（不包括农村）的土地，不论是国家所冇的十地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税范围。（2）建制镇的征税范围为镇人民政府所在地的地区，但不包括镇政府所衣地所辖行政村。【解释1】建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿金业则不需缴纳城镇土地使用税。【解释2】公园、名胜古迹内的索道公司经営用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。【例题•单选题】根据城镇十地使用税法律制度的规定，下列土地中，不属于城镇十地使用税征税范围的是（）。（2013年笔试）A.城市土地B.县城土地C.农村土地\nA.建制镇土地【答案】C【解析】凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内（不包括农村）的土地，不论是属于国家所冇的土地，还是集体所冇的土地，都属于城镇土地使用税的征税范围。3.计税依据城镇土地使用税的计税依据是纳税人“实际占用”的土地面积。貝体按照以下办法确定:（1）凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地而积为准。（2）诡未纟R织测定，但纳税人持有政府部门核发的十•地使用权证书的，以证书确定的土地面积为准。（3）尚未核发上地便用证书的，应当由纳税人据实中报土地面积，并据以纳税，待核发土地使用证书后再作调整。【例题1•单选题】根据城镇土地使用税法律制度的规定，下列各项屮，属于城镇土地使用税计税依据的是（）。（2007年）A.建筑面积B.使用面积C.居住面积D.实际占用的土地面积【答案】D【解析】城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。【例题2•单选题】下列税种中，实行从量计征的是（）0（2008年）A.契税B.不辆购置税C.房产税D.城镇土地使用税【答案】D【解析】城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地血积，属于从量计征。【例题3•判断题】城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。（）（2012年）【答案】V\n4.应纳税额年应纳税额二实际占•用应税土地面积（平方米）X适用税额5.纳税义务发生吋间（1）纳税人购置新建商胡房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税（房产税）。（2）纳税人购遗存量房，白办理房屋权屈转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证|i；Z次刀起，缴纳城镇土地使用税（房产税）。（3）纳税人出租、出借房产，H交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税（房产税）。（4）以出让或者转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付上地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付十•地时间的，由受让方从介同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。（5）纳税人新征用的耕地，门批准征用Z日起满1年吋，开始缴纳城镇土地使用税。（6）纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起，缴纳城镇土地使用税。【例题•多选题】根据城镇土地使川税法律制度的规定，关于城镇土地使川税纳税义务发生时间的下列表述屮，正确的有（）。（2010年）A.纳税人新征用的耕地，自批准征用Z日起缴纳B.纳税人新征用的非耕地，自批准征用的次月起缴纳C.纳税人以出让方式有偿取得土地使用权，合同约定交付土地时间的，自合同约定交付土地时间的次月起缴纳D.纳税人以出让方式有偿获収土地使用权，合同未约定交付土地吋间的，自合同签订的次刀起缴纳【答案】BCD【解析】选项A：纳税人新征用的耕地，自批准征用之H起满1年时开始缴纳城镇土地使用税。6.税收减免（1）下列用地免征城镇土地使用税（包括但不限于）：①国家机关、人民团体、军队门用的土地；②山国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；③宗教寺庙、公园、名胜占迹口用的土地；④市政街道、广场、绿化地带等公共用地；⑤直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。（2）城镇土地使用税减免的特殊规定（包括但不限于）①对免税单位无偿使川纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征城镇土地使用税；对纳税单位无偿使川免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。②房地产开发公司开发建造商品房的用地，除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。③老年服务机构自用的土地，免征城镇土地使用税。【例题•单选题】根据城镇土地使川税法律制度的规定，下列各项屮，应缴纳城镇土地使用税的是（）。（2013年机考）A.人民法院办公楼用地B.公园绿化广场用地C.农业生产用地\nA.盐场生产厂房用地【答案】D【解析】（1）选项A：国家机关、人民团体、军队占用的土地，免征城镇土地使用税；（2）选项B：宗教寺庙、公园、名胜古迹口用的土地，免征城镇土地使用税：（3）选项C：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，免征城镇土地使用税；（4）选项D：对盐场、盐矿的生产厂房、办公、生活区用地，应照章征收城镇土地使用税；盐场的盐滩、盐矿的矿井用地,暂免征收城镇土地使用税。五、土地增值税（P304）（一）征税范围（★★★）1.土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地的行为不征税。【解释1]土地所有者“出让”土地使用权的行为，不征收“营业税”。【解释2】国有土地便用权“出让”、土地使用权“转让”时，承受人均应缴纳“契税”。2.土地增值税既対转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及•其他附着物产权的行为征税。3.土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对符合条件的以继承、赠与等方式“无偿转让”的房地产，不予征税。（二）计税依据（★★★）土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额。转让房地产的增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的抑除项目金额后的余额。1.应税收入的确定纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产的全部价款及冇关的经济利益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。2.新建房地产的扣除项目金额（4+1）（1）取得土地使用权所支付的金额①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的冇关登记、过八手续费和契税。（2）房地产开发成本房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。（3）房地产开发费用房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税吋，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发牛额进行扣除，应分別按以下两种情况扣除：①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率讣算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成木”Z和的5%以内计算扣除。计算公式为：允许扣除的房地产开发费用二利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X5%以内②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支岀或者不能捉供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”Z和的10%以内计算扣除。计算扌II除的具体比例，由各省、自治区、氏辖市人民政府规定。计算公式为：\n允许扌川徐的房地产开发费用二（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X10%以内【例题•单选题】甲公司开发一项房地产项目，取得土地使用权支付1000万元，发牛开发成本6000万元，发生开发费用2000万元，其中利息支出900万元无法提供金融机构贷款利息证明。己知，当地房地产开发费川的计算扣除比例为10%°根据土地增值税法律制度的规定，甲公司计算缴纳土地增值税时，可以扣除的房地产开发费用为（）。（2013年机考）A.2000-900=1100（万元）B.6000X10%二600（万元）C.2000X10%二200（万元）D.（1000+6000）X10%二700（万元）【答案】D【解析】财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用二（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X所在省、自治区、直辖市人民政府规定的扣除比例。因此，甲公司可以扣除的房地产开发费用二（1000+6000）X10%二700（万元）。